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安徽省淮南市人民政府


关于印发淮南市住宅区物业管理办法的通知

淮府[2005]81号

凤台县、各区人民政府，市政府各部门、各直属机构：
　　《淮南市住宅区物业管理办法》已经市政府第86次市长办公会议研究通过，现予以印发，请认真贯彻执行。

二OO五年八月三日

淮南市住宅区物业管理办法

第一章 总 则

　　第一条 为实现建设和谐淮南的宏伟目标，让全市人民安居乐业，按照“以人为本、为民服务、明确职责、强化管理、科学发展”的要求，根据国家有关法律、法规，制定本办法。
　　第二条 本办法所称住宅区物业管理，是指对以住宅为主的生活小区(含组团)进行综合全面管理，为业主和使用人提供一个安全舒适的生活居住环境。
　　第三条 市、县(区)房地产行政主管部门是住宅区物业管理的主管部门。街道办事处、乡镇人民政府应当协助房地产行政主管部门对物业管理活动进行监督，协调物业管理与社区建设之间的关系。
　　社居委、业主大会、业主委员会、物业管理企业(单位)应当依照各自职责，互相支持和配合，做好住宅区物业管理工作。
　　第四条 住宅区物业管理应当遵循以下原则：依法行事与权责分明的原则；业主自律与专业化的物业管理相结合的原则；服务与收费相一致的原则；业主与物业管理企业权利和义务相对等的原则；属地管理与行业管理相结合的原则；统一管理与公平竞争的原则。
　　第五条 住宅区管理服务基本要求：配套设施齐全，方便人民生活；管理行为规范，服务主动热情；设施设备完好，日常维护及时；道路平整无坑，车辆人行安全；绿化不露黄土，花草木无枯萎；垃圾按时清运，环境整洁美观；社区文化丰富，业主关系融洽；安全设施完好，公共秩序井然。

第二章 业主享有的权利

　　第六条 卫生保洁服务。
　　小区主、次干道每日有专人清扫，全天保洁，生活垃圾日产日清；绿化带、花坛无杂草、弃物，定期杀虫灭鼠；清扫楼梯及擦扶手每周不少于一次。
　　第七条 绿化美化亮化服务。
　　(一)新建住宅区的绿化、亮化由开发建设单位按规划建设，交物业管理企业管理。
　　(二)老住宅区，道路两侧和花坛不露黄土，道路平整、硬化、无坑槽。物业费中含有亮化费用或已收取亮化费用的，路灯、楼道灯要保证亮灯时间每天不少于八小时，并保证亮化设施完好。
　　第八条 公共秩序维护服务。
　　(一)实行物业管理且服务标准达到一级以上的住宅区，主出人口要实行24小时值守，小区重点部位每2至3小时巡视一次。
　　(二)未实行物业管理的住宅区，原产权单位要从人员、资金方面予以保证，做好小区的安全保卫工作。
　　(三)无产权单位且未实行物业管理的住宅区，由街道办事处协调、组织做好看楼护院工作。
　　(四)公安部门要利用“警灯闪烁”工程，加强对住宅区重点时段的巡逻，做到无一住宅区遗漏，减少各类案件的发生。
　　(五)物价部门在核定物业费时，要充分考虑公共秩序维护费用，保障公共秩序维护服务。
　　第九条 物业共用部位、共用设施设备日常维护服务。
　　(一)保修期以内的，由开发建设单位负责维修。
　　(二)保修期以外的，根据《淮南市住宅共用部位共用设施设备维修基金管理实施办法》，大修、更新和改造时，可使用维修基金，由物业管理企业提出使用计划，经业主委员会审核，业主大会同意后实施；中、小修由业主和使用人负责，物业管理企业现场协调。
　　(三)物业管理企业(单位)要保证小区共用部位和共用设施设备的日常运行维护及环卫设施基本完好，窨井、化粪池、管道半年清淤、清塞一次。维护费用，实行物业管理的，由物业管理企业负责；未实行物业管理的，由原产权单位负责；散居户由全体业主负责。
　　第十条 室内自用部位维修服务。
　　业主自用部位的维修，可请物业管理企业或市物业管理便民服务中心及相关单位进行有偿维修服务，费用由业主负担。
　　第十一条 水、电、气、暖、通讯、有线电视等保障服务。
　　凡业主按时足额交纳上述服务费用的，要保证上述服务项目正常使用，严禁随意中止上述服务，因故确需中止的，要事先告知业主。
　　第十二条 社区文体活动服务。
　　所有物业管理企业(单位)每年集中组织开展健康向上社区文体活动不少于一次。实行物业管理的住宅区，要按小区的不同服务等级开展好小区的文化活动。

第三章 业主应尽的义务

　　第十三条 自觉遵守住宅区各项管理规定和业主公约，积极主动参与业主大会和业主委员会组建工作，配合支持物业管理企业按照业主公约、物业服务合同和物业管理制度实施的物业管理活动。
　　第十四条 自觉维护小区的公共卫生，不随意倾倒生活、建筑等各类垃圾。生活垃圾进行袋装，按要求处理；因装饰、装修产生的渣土、弃土、弃料等建筑垃圾，由物业管理企业(单位)向市容行政主管部门申报，按规定清运处理。
　　第十五条 自觉保护小区的绿化，不损坏小区绿地和花草树木，不在小区内刨土种莱，不改变绿化的统一布局。
　　第十六条 自觉维护小区的公共秩序，禁止堆放易燃、易爆、剧毒或含有放射性物质或排放有毒、有害物质。
　　除规划外，不得在小区内设置娱乐、餐饮等场所；小区内施工及按规划建设的娱乐、餐饮等场所，施工及营业时间不得超过晚上十点，以免影响他人休息。
　　有条件的住宅区，车辆按规定做到入库或进入停车场；没有条件的，按照管理单位指定位置停放，不得随意停放；不得在楼梯间内堆放杂物和停放自行车。
　　第十七条 自觉按约定或物价部门核定的标准交纳物业管理服务费及水、电、气、暖、有线电视、电话等费用。如对服务不满意，可向主管部门投诉或向法院起诉，个人不得以任何理由拒交物业管理费用。
　　第十八条 自觉爱护小区公共设施设备，不得有意损坏；对人为损坏的，由责任人照价赔偿。
　　第十九条 严禁私自拆改房屋结构，按规定进行室内装饰装修。装饰装修要服从物业管理企业(单位)管理，装饰、装修开工前，应当告知物业管理企业(单位)，并与之签订装饰装修管理服务协议，明确双方的权利、义务和违约责任。
　　第二十条 住宅区内严禁擅自改变房屋用途，严禁乱搭乱建。
　　第二十一条 不在小区内随意摆摊设点。经业主大会同意并报有关部门批准设立的摊点，要服从管理单位的管理，定时、定点经营，搞好摊点区的环境卫生，维护摊点区的秩序。

第四章 责任区分

　　第二十二条 物业管理与收费责任。
　　(一)实行物业管理的住宅区，物业管理企业 (单位)要按服务等级标准搞好小区服务与管理，按质价相符的原则，依据服务合同和有关规定收取相应的费用，并实行服务与收费公示制度。私自增设收费项目或只收费不管理或多收费少管理等侵害业主利益的行为，物价和房地产行政主管部门要严肃查处。
　　(二)未实行物业管理的住宅区，具体收费项目及收费标准由原产权单位报物价部门审定。
　　(三)无产权单位管理的住宅区，由物业所在地的街道办事处将收费项目和收费标准报物价部门审定。
　　第二十三条 对拒不缴纳物业服务费的，物业管理企业(单位)可申请法院裁决。
　　第二十四条 住宅区绿化、保洁、公共秩序维护责任。
　　(一)实行物业管理的住宅区，物业管理企业要做好小区的绿化、保洁及公共秩序维护。对长期管理不好、业主反映较大的住宅区，房地产行政主管部门要及时追究有关物业管理企业的责任。
　　(二)未实行物业管理的住宅区，由原产权单位或建设单位负责维护小区的绿化、保洁及安全工作。
　　(三)无产权单位且未实行物业管理的住宅区，由街道办事处负责协调、督促小区的绿化、保洁及看楼护院工作。
　　(四)公安部门要对住宅区的安全工作进行指导、监督和管理，对管理单位报告的安全事故，要立即前往处理。
　　第二十五条 水、电、气、暖、通信、有线电视等维修责任。
　　供水、供电、供气等单位依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护责任，接到主干线路的紧急报修电话后，要以最快速度赶赴现场抢修。
　　第二十六条 对住宅区内破坏绿化，随意倾倒生活、建筑垃圾，产生噪声污染，随意摆摊设点、破坏市容环境等行为，有关单位要立即进行制止，并向市行政执法机关报告，由行政执法机关依照有关规定进行处罚。
　　第二十七条 对不听劝阻，拆改房屋承重结构的，由市建设行政主管部门依法予以处罚。
　　第二十八条 对侵占、损坏物业共用部位、共用设施设备，影响他人生活、工作的，由市房地产行政主管部门依照有关法规予以处罚。
　　第二十九条 对在住宅区内堆放易燃、易爆、剧毒或含有放射性物质或排放有毒、有害物质的，管理单位发现后，要立即制止，并向公安部门报告，由公安部门依法予以处罚。
　　第三十条 业主大会是代表和维护管理区域内全体业主合法权益的群众自律组织。全市2万平方米以上的住宅小区(组团)原则上都要成立业主大会，组建业主委员会。
　　(一)新建住宅区符合下列条件之一的，可成立业主大会：
　　1．入住率达到50％以上的；
　　2．首批物业交付满2年，并且入住率超过30％的；
　　3．首批物业交付满3年的。
　　(二)新建住宅区成立业主大会，由业主代表、建设单位和物业所在地居民委员会组成业主大会筹备组，在物业所在地的县级人民政府房地产行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)的指导下，由建设单位牵头筹备业主大会。
　　(三)老住宅区成立业主大会的，由业主代表、物业管理企业和社居委组成筹备组，由县区房地产行政主管部门牵头筹备业主大会。
　　(四)县区房地产行政主管部门是业主委员会的管理部门，具体协调、处理业主委员会内部及其同物业企业之间的问题。
　　第三十一条 新建住宅小区按照建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》和《淮南市物业管理招标投标管理暂行办法》规定，必须实行前期物业管理招投标；2万平方米以上的旧小区在选聘新的物业公司时，也要实行物业管理招投标。
　　第三十二条 本办法自颁布之日起施行。


论我国行政问责制度的完善

傅美容


摘 要：行政问责制是现代政府强化和明确责任、改善政府管理的一种有效制度，是构建和谐社会、建设责任政府的必然要求。行政问责制的推行和完善，对于提高政府管理水平，建设责任政府，建立一套有效的权力运行和制约机制等具有重要的意义。目前，我国行政问责制建设已取得了一些明显成效，但是从我国目前行政问责制的制度建设和实施的情况看，还存在较多的问题。分析我国行政问责制存在的问题，思考和寻求完善对策，对责任政府的构建具有十分重大的现实意义。

关键词：行政问责制度；行政责任；责任政府；政府责任


　　近年来，我国政府秉承“有权必有责，用权受监督，侵权要赔偿”的执政理念，积极推行行政问责制，这已成为我国社会及境外媒体高度关注并令人鼓舞的焦点话题。行政问责制最初是作为应对公共危机的应急措施而步入我国政治生活的，2003年“非典”期间的高官撤职，引发了一股“问责风暴”，之后，全国许多城市先后出台并全面实施行政问责制。随着我国政治文明的不断向前发展，行政问责制正逐步从政府管理中的一种应急措施变成现代政府管理手段。

一、行政问责制度的基本内涵及价值理念

（一）行政问责制度的基本内涵

　　行政问责制是指特定的问责主体针对各级政府及其公务员承担的职责和义务的履行情况而实施的、并要求其承担否定性后果的一种责任追究制度。[ 王莉花，张善喜：《浅析行政问责制的内涵及其价值理念》，载《宜宾学院学报》2006年第4期，第39页。]行政问责意味着问责主体对政府机关及其公务人员的不当行政行为进行质疑并追究责任，对不当履行职责和义务的政府首长、行政领导，乃至普通公务员实施质询、罢免、引咎辞职、责令辞职或辞退等惩戒措施，作出党纪政纪处分，直至移送司法机关依法处理。它不仅要求犯错违法要追究，而且公务员能力不足、推诿扯皮等官僚主义作风，甚至公众对政府及其行为的合理怀疑等方面都要追究责任。行政问责制的内涵主要包含以下几个方面:

1.行政问责的主体，是指“由谁问”

　　行政问责的主体，既有同体问责，即行政系统自身层级的问责，也有异体问责，即行政系统以外的主体包括人大、各民主党派、司法机关、人民团体、新闻媒体、公众等的问责。异体问责较之于同体问责，更具有约束力和公信力。

2.行政问责的客体，也称问责的对象，是指“向谁问”

　　行政问责的客体是各级政府及其公务员，但主要是负有直接或间接领导责任的领导者即各级政府首长及各职能部门的领导，以及不当履行职责和义务的公务人员。

3.行政问责的范围，是指“问什么”

　　不仅要对发生的重大事故问责，而且要对行政机关及其领导作出的错误决策问责，不仅要对滥用职权的行政作为问责，而且要对故意拖延、推诿扯皮等行政不作为问责，问责不能仅局限于经济领域的安全事故，对政治、社会等其他领域的事故也要纳入问责范围，不仅对犯错违法要追究，甚至连能力不足、有损政府形象的小节等方面也要问责。总之，从管理不善、政绩平平到用人失察、决策失误等都应纳入问责的范围之内。

4.行政问责的程序，是指“如何问”

　　行政问责必须依照法定程序进行，涉及质询、罢免、引咎辞职、责令辞职或辞退等方方面面的程序要求，如问责主体回避的规定、质询答复时限的规定、问责人员组成的规定、罢免通过人数的规定、问责客体申辩程序的规定、听证程序的规定、复议程序的规定等等。

5.行政问责的责任体系

　　政府机关及其公务员承担责任有四个层面:一是政治责任，即向执政党和权力机关负责；二是行政责任，即向上级行政机关和行政相对人负责；三是道德责任，即向受害者和公众负责；四是法律责任，即向相关法律规范负责，承担法律制裁后果。

6.行政问责的后果

　　行政问责的后果是政府及其公务人员承担相应否定性制裁的责任。承担责任的主要方式有:公开道歉、责令作出书面检查、通报批评、公开谴责、诫勉、引咎辞职、责令辞职、免职、撤职、行政处分、司法处理等。总之，行政问责制作为系统化的政府治理规范，明确权力、界定责任、健全程序和经常化、制度化的追究责任是其核心内容。需要强调的是，行政问责制是有效实现政府责任，建立和完善责任政府，实现依法治理，进而构建和谐社会的必由之路、理性选择。

（二）行政问责制度的价值理念

　　行政问责制度是在政治学、公共行政学以及法学等诸学科的理论基础上产生的一种新的责任追究制度，它有其内在的价值理念。

　　首先，行政问责制的基本价值理念是政府及其公务员对人民负责，构建服务政府，即实现“对上负责”到“对下负责”的转变。行政问责制的全部正当性在于“权为民所授”。根据人民主权原则，国家权力的本源在于人民。政府及其公务员必须处于人民的监督之下，一切政策和行为也必须以人民的意志为归属，即以民为本，对人民负责。行政问责制作为一种控制行政权力滥用和扩张的民主诉求和政治制度，其产生便是这种理念的逻辑结果。

　　其次，行政问责制的核心价值理念是政府及其公务员承担责任，构建责任政府。从实质意义上讲，一个政府只有在其能够保障社会利益，促进社会意志所提出的目的，即真正履行其责任时才是合理、合法的。因此，代议民主政府在本质上也是责任政府。权力和责任是行政系统中两个最基本的概念。承担责任，是现代政府应具备的首要品质，也是当代政府一个非常明显的特征。对于政府及其公务员来说，责任是第一位的，权力是第二位的。权力是尽责的手段，责任才是其真正属性。责任政府意味着政府及其公务员应积极地对立法机关及其制定的法律负责，很好地回应、满足和实现民众的正当要求，负责任地行使权力。只有对民众负责且权力受到限制的政府才是责任政府。在责任政府理念之下，行政责任与行政权力是对等的、平衡的，政府及其公务员行使的每一项权力背后都连带着一份责任。而行政问责制秉承“有权必有责，用权受监督，侵权要赔偿”的理念，突出了公共行政管理中行政权力与行政责任之间的一致性，其实质在于防止和阻止行政官员“滥用或误用公共权力”的行为，也将着力强化“无功便是过”的新为官之道。可见，行政问责制正是现阶段构建责任政府的关键和题中之义。