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什么是施工留置权？

黎广军


摘要：我国法学理论认为不动产物权采用“登记制”，但又认为不动产留置权采用“占有制”，这是自我矛盾的悖论。《物权法》不能只保护财产的所有者，还必须保护创造财产的劳动者，但如果只赋予动产承揽人留置权，而不赋予不动产承揽人任何担保物权，这就显然有歧视之嫌，既失却法律公平，也不利于社会和谐。作者认为《物权法》应设立“登记制”的不动产施工留置权，以解决工程三角债和建筑工人欠薪问题。
关键词：物权法；不动产；施工留置权；工程拖欠款



1 什么是不动产留置？

我国法学理论认为：不动产留置就是占有不动产，如同动产留置就是占有动产那样，这是一个悖论！
法学通说：动产的物权公示原则是占有，而不动产的物权公示原则是登记。各国法律均规定不动产物权采用登记制。
所谓“留置”就是“扣留”(拒绝给付) 财产的所有权并依法“处置”该财产。动产留置应占有动产，而不动产留置只须登记留置权而无须占有不动产，如同不动产抵押那样，体现了“物尽其用”原则。
近代第一个不动产留置法律是美国马里兰州议会于1791年颁布的Mechanic’s Lien (技工留置权)。美国是联邦制国家，民法属于州法律。历史上，Mechanic’s Lien广泛用于保护体力劳动者。目前，美国Mechanic’s Lien主要用于建筑业和汽车维修保养业，以对抗拖欠款的业主和车主。

2 不动产留置权的类型

(1) 不动产施工留置权。向不动产施工 (新建、扩建、改建、维修等活动) 提供了直接劳动和材料设备的工人、分包商、供应商、承包商拥有该不动产的法定留置权，但供应商的工人、供应商、分包商没有不动产的留置权 。
(2) 不动产税费留置权。业主拖欠不动产的政府地价或税费 (例如“物业税”) 时，政府依法登记留置权，以保全政府的债权。既是说：不动产税费具有“对物权”。
(3) 不动产司法留置权。法院颁令在被告的不动产上登记一个留置权，以保全原告的到期债权。

3 不动产抵押与不动产留置的异同

(1) 不动产抵押是“意定担保”，须经双方同意，而不动产留置是“法定担保”，无须债务人同意。
(2) 两者都是通过登记从而扣留不动产的所有权，业主在赎回所有权之前无权自由处置该不动产。
(3) 不动产抵押权在事前登记，而不动产留置权在债权到期之后登记。
(4) 抵押权的登记生效日期一般为登记日期，而施工留置权的登记生效日期“时光倒流”至施工合同的开工日期，这是因为债权人首次劳动时就发生了债，其留置权随之生效，但一般要事先登记“开工通知”。
(5) 两者都具有“物上代位性”，不动产的继承人(新业主) 必须代原业主还债。

4 《物权法》应设立不动产施工留置权

《物权法》的目标之一是保护创造财产的劳动者，但如果只赋予动产承揽人留置权，而不赋予不动产承揽人任何担保物权，则有歧视之嫌，失却法律公平。
我国《合同法》第286条规定，“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”
所谓“申请人民法院将该工程依法拍卖”，这是“对物之诉”。可见《合同法》第286条引用了一种担保物权，但未说明其名称，于是就出现了学术争论，主要有三种观点：其一“法定抵押权说”，其二“优先权说”或“优先受偿权说”，其三“留置权说”。由于法理混乱，《合同法》第286条的实际效用不佳，成功拍卖工程的案例也不多见。
《物权法》是财产之法而《合同法》是债权之法，担保物权应当由《物权法》而不是《合同法》设立。现在的问题是：
(1) 假如《物权法》不赋予不动产承揽人任何担保物权，《合同法》第286条就应当废止；
(2) 假如《物权法》承认《合同法》第286条，就应当设立相应的担保物权。
从《合同法》第286条的来看，这种担保物权是债权到期后才行使的，因此属于留置权。至于施工留置权如何登记、解除、撤销等问题，则属于《不动产登记法》的范畴，此外还应制订《施工留置权实施细则》。

5 施工留置权的欺诈防范和“双重审理”

由于登记留置权无须获得业主同意，并且分包商、供应商、工人等留置权人与业主并无直接合同关系，为防范欺诈，申请登记留置权的文件是“填空式”的法定格式声明，印有法定誓词和见证栏，留置权申请人须在公证官员或公证律师的见证之下签字画押，并须递送一套副本给业主审理。业主有权提出异议登记，并起诉恶意留置者。
在许多国家，不动产登记机关隶属于地方法院的土地法庭。留置权登记是一项“未决诉讼”，最终由法院解决。不动产登记机关不对留置权登记资料的真实性负责，如同法院立案时不对起诉书内容的真实性负责那样。但故意弄虚作假申请留置权登记是刑事罪行，犯罪人将被囚禁并罚款，而见证人将指证留置权申请人“发假誓”。
债权人必须通过诉讼才能获得法律认可的留置权。法院一般采用简易审判程序的“听讼”，快速裁定留置权的合法性和有效性。法院判决后，如果仍然不获支付，留置权人就可申请法院强制拍卖清偿。但拍卖事件是非常罕见的，这是因为不动产价值远远高于工程欠款，业主通常宁愿付款，不动产抵押贷款人也会赎买留置权，以免不动产被贱卖而造成更大损失。
以上审理程序称为“双重审理”。如业主审理后不提出异议登记，法院审理就有可能只是“走过场”。
美国少数州采用“先诉讼、后登记”方式：债权人首先通过诉讼获得土地法庭颁发的留置权裁定书，而法庭附属的土地登记处同时登记该项留置权。这种方式的法庭审理工作量较大。

6 施工留置权是“和谐式”的担保物权
农业部


兽药监督检验抽样规定

（一九九三年七月五日农业部发布）

第一条 为提高兽药监督检验的公正性和科学性，根据《兽药药政药检工作管理办法》，特制定本规定。
第二条 各级兽药监察所和兽药监督员在对兽药生产企业、兽药经营企业、兽医医疗单位和其他兽药使用单位的兽药产品进行监督检验的抽样活动（以下简称抽样）时，应遵守本规定。兽用生物制品和进口兽药抽样，按国家已发布的有关规定执行。
第三条 抽样工作由兽药监察所的派出人员或兽药监督员（以下简称抽样人员）执行。
第四条 抽样人员在抽样前，应向被抽样单位出示抽样通知书或兽药监督员证。不能出示抽样通知书或兽药监督员证的任何单位及个人，均无权进行抽样。
第五条 被抽样单位应免费提供样品和必要的人力、工具、场地等，并负责安排搬移、倒垛、开拆和恢复包装等工作。被抽样单位和个人不得以任何理由拒绝、阻挠抽样工作的进行，违者按制售假兽药的情况处理。
第六条 抽样地点由抽样人员指定。一般应从兽药生产企业的成品库、兽药经营企业的仓库或门市部、兽医医疗单位的药房或药库等处抽取。
第七条 抽样品种由下达抽样任务的单位或兽药监督员确定。
第八条 同企业相同品种应抽取不超过三个批号的产品。相同批号的产品，依其库存数量，确定抽样件数，具体规定如下：
一、原料药及大包装预混剂：
兽药包装为25公斤（含25公斤）以上的，10件以内，抽样1件，11～50件，抽3件；50件以上，抽4件。
兽药包装为2～24公斤的，每200公斤抽样1件，不足200公斤者以200公斤计。
兽药包装为1公斤以下的（含1公斤），每20公斤抽样1件，不足20公斤者以20公斤计。且以原包装抽取。
二、注射剂：
2万支（瓶）以下，抽样1件
2～5万支（瓶），抽样2件
5～10万支（瓶），抽样3件
10万支（瓶）以上，每增加10万支（瓶）加抽1件。
三、其他制剂：
每2万盒（瓶），抽样1件，不足2万盒（瓶）以2万盒（瓶）计。
第九条 抽样数量
一、注射用针剂（粉针） 100瓶（支）
二、注射液（水针） （1）规格：1～20毫升 500支
（2）规格：50～100毫升 300支（瓶）
（3）规格：250～500毫升 60瓶
三、片剂 （1）片重0．5克、100片／瓶（袋、盒）以上（含100片） 2瓶（袋、盒）
（2）片重0．5克以下、500片／瓶（袋、盒）以上（含500片） 2瓶（袋、
盒）
四、原料药 200克 分装成2瓶
五、预混剂 250克／袋（含250克）以下 20袋
250克／袋以上 10袋
第十条 抽样程序和要求
一、抽样的技术工作应由抽样人员亲自操作。
二、除按规定原包装抽样外，应在抽样前准备好抽样瓶（袋）等抽样容器及用具，抽样容器在使用及贮存运输过程中，防止受潮及异物混入。
三、根据随机抽样原则抽样。
四、启封前，应对外包装进行检查，确定品名、批号、批准文号、数量、包装状况等项无误后，方可取样。
五、原料药及大包装（25ｋｇ以上）预混剂开启后，于不同部位分别抽取，使总量达到抽样数量，混匀后装入样瓶并加封。
六、抽样后，在原包装内放入抽样标记，将开启的包装重新封固，在外包装上注明抽样数量及日期。并将抽样瓶（袋）密封，贴上标有样品名称、批号、生产厂名称等项加盖抽样单位和被抽样单位封样章的瓶（袋）签。
第十一条 抽样人员在抽样结束后，应认真填写抽样凭证。抽样凭证一式两份，一份交被抽样单位作报销凭证，一份由抽样单位保存备查。
第十二条 抽样凭证应标明被抽样单位，样品名称、规格、包装、生产企业、批号、注册商标、抽样数量、日期、地点、抽样基础等事项。抽样凭证有两名以上抽样人员的签名，盖有抽样单位的公章，并经被抽样单位签字、盖章。
第十三条 抽样注意事项
一、抽样工具必须清洁干燥，腐蚀性药品勿用金属抽样工具取样。
二、抽样应迅速，以防药品吸潮、风化、氧化而变质。
三、液体样品应先摇匀后再取样。含有结晶者，应在不影响品质的情况下，使之溶化后抽样。
四、有毒性、腐蚀性、易燃性及易爆性兽药，在抽样时应有防护措施。并在抽样瓶外标以“危险品”标志。
五、遇光易变质兽药，应避光取样；样品用有色瓶盛装，必要时应加套黑纸。
第十四条 抽样检验结束后，兽药监察所除按规定留样外，多余的不合格样品，作销毁处理；合格样品，由被抽样单位在接到检验报告后15日内取回，否则由兽药监察所另作处理。
第十五条 执行特殊任务的抽样，可不受本规定抽样地点、方式、品种、数量等限制。
第十六条 抽样检验收费标准，按国家物价局、财政部发布的“兽药审批检验收费标准”规定执行。
第十七条 本规定自1993年8月1日起执行。
第十八条 本规定由农业部负责解释。