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谈法官职业化建设/张弘默

作者:法律资料网 时间:2024-07-24 09:04:17  浏览:9361   来源:法律资料网
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谈法官职业化建设


张弘默


我所理解的“法官职业化”简而言之就是法官这项职业的专业化。“法官职业化”这个概念的提出有其内在因素和与之相适应的外部环境,这是因为:一方面是法官这项职业的特定性质决定了它必将走向职业化道路;另一方面,正如生产力和生产关系二者必须相适应一样,法官职业化建设也必须同当前的法制建设进程相适应。我国宪法第一百二十三条规定:“中华人民共和国人民法院是国家的审判机关。”通过法官的审判活动,惩办一切犯罪分子,解决民事、行政纠纷,从而保护公民的各项权利不受侵犯。由此可见,法官是公民合法权利受到侵害时寻求司法救助的唯一对象,他必须能够对向他求助的公民实施救助。同时随着法制建设的不断完善,要求法官具有更专业化的法律理论和实践经验,来胜任审判活动。因此,从某种意义上来说,法官职业化建设的进程也是一个国家法制建设发展到一定程度的标志。
  一、对职业化法官的理解
  一名职业化的法官,他首先要对法官这个概念有一个明确的认识。法官是人民法院(国家审判机关)中从事审判工作的人员。根据宪法规定,国家机构的组织体系是:(一)国家权力机关。(二)国家行政机关。(三)国家审判机关。(四)国家检察机关。以上四个国家机构之间在形式上是并列的,同时各类各级国家机关根据其性质、地位、产生办法以及国家机关之间的相互关系等,分工合作,相互配合,从而有效地进行国家机关的各项工作。
  在我国的法制现实中,最明显的特点就是国家行政机关中对国家公务员的行政管理机制、管理方法及人员编制从以前的完全适用于审判机关,到现在的行政管理模式和《法官法》并列适用。造成这种情况的原因就是审判机关的法官和行政机关的公务员因工作需要或职务升迁等各种原因可以在审判机关和行政机关的相互流动,由此产生的后果则是法律人才的流失,而公务员到法院之后又需要重新进行学习和培训,从而在人力和物力资源上造成浪费。另外,象行政机关组织的干部下乡、扶贫救困等活动也经常从法官队伍中抽调人员,这种情况的形成,主要还是“国家机关干部是一家”的传统观念在作祟的缘故。
  从司法独立的角度上来看,我国法律规定:人民法院依照法律规定独立行使审判权,不受任何行政机关、社会团体和个人的干涉,这是我国审判机关的首要工作原则。但是由于我国目前的法制水平以及其他历史原因,在审判实践中,仍然不可避免地存在着行政干预的现象。另外,司法独立不仅仅是审判机关和外界之间的独立,它还包含着上级审判机关和下级审判机关之间的独立。而当前在审判机关所实行的错案追究制度在某种意义上来说,它在一定程度上使下级审判机关因为怕办错案而不敢于独立地去行使审判权,同时也是为了不办错案而放弃司法独立权向上级审判机关汇报、请示,这也是造成司法不能独立的原因之一。
  法官职业化对于法官队伍的专业化来说,有着积极的推动作用。它使法官完全依照《法官法》,从法官的职责、义务和权利以及法官的任免、培训等方面对法官进行有针对性的管理,并且根据法官的德才表现、业务水平等按四等十二级的设置逐级晋升,摆脱行政机关对公务员的那种行政职称管理模式。同时法官职业化对促进司法独立也具有一定的积极作用,虽然按照目前的情况来看,即使职业化(除非审判机关的机构垂直、财政垂直)也不能完全避免行政干预,但至少对避免行政干预有一定的促进作用。在法官职业化进程的不断深化过程中,将会使各项配套制度更加完善(如在没有证据证明法官有徇私情、私利的情况下,即使被上级改判也不为错案),进而真正实现上下级审判机关间的司法独立。
  二、对职业化法官的业务要求
  “法官”,顾名思义就是掌管法律的人员。它已从我国古代集行政、司法于一身的奴隶、封建官员身上分离出来,并将其职权赋予到现代社会审判机关的法官身上,成为一种义务和权利。说它是义务,是因为要求法官在审判案件以事实为根据,以法律为准绳,来维护国家、公共和个人的利益,不得徇私枉法,并且要接受法律和人民群众的监督。说它是权利是因为法官可以依法履行法官的职权、获得报酬、享受保险福利等待遇,并有辞职的权利。因此,现代意义上的法官仅仅是熟悉并掌握法律在国家机关中从事审判工作的专业化人员。
  要想成为一名职业化法官,必须达到法律规定的条件并通过特定部门组织的资格考试等程序。一名优秀的法官,他首先要深谙自己所在部门的法律,并且能够熟练运用,只有这样才能胜任自己的工作,这是最基本的要求。其次,正如“诸葛亮七禽孟获”一样,如果仅仅是以法律的强制力,通过判决的形式办结一个案件,我认为这只能说你完成了自己的工作。如果能通过法官办结的一个案件,在一定范围内起到一般预防和特殊预防的作用,使当事人发自内心地悔罪或认错,自动地去积极履行判决并起到法制宣传教育作用,我认为这才是一名优秀的法官。这就要求法官不仅要熟悉法律,同时还要深刻领会法律的立法精神和制订法律时的立法宗旨。
  在我国的立法和司法实践中,一直贯彻“教育为主,惩治为辅”这一原则。这与现在一些法律工作者主张将人文关怀理念融入法律审判工作的观点不谋而合,其根源可追溯到儒家的“德治”思想。而我们的法制建设就是要在“德治”思想和“法治”思想之间寻找一个切合点,特别是在审判实践中,就要由法官凭其业务能力和职业道德素质来把握这个切合点作出判决。职业化的法官他不是高高在上、面无表情的司法工具,而是充满温情、能够站在当事人的角度为其考虑问题,同时他还能够公正履行自己职责的法官。因为法的渊源之一即是道德,法律条文只是道德上升为法的初级阶段,只有全体国民在法律的指引和约束下去适应法律,从而提高全民的自身素质和道德修养,再以提高后的道德素质促进法制建设更加完善,并形成良性循环。如某法官在审理一起离婚案件时,女方因男方不思进取,且双方性格不和经常吵架,几经交谈后仍无效遂起诉离婚。当女方去律师事务所咨询时,律师告诉她因为没有殴打等法定情节,第一次到法院起诉可能不会判离。这个案件分到承办人手里后,经充分了解实际情况证实原告所诉属实最终经调解离婚。这位法官告诉我民事上判决离婚的标准是夫妻感情是否破裂,该案虽然是经双方同意后调解离婚的,但在审理的过程中,根据查证的情况完全可以证实原告在精神上所受到的压抑。这位法官审理的另一起离婚案件中,夫妻双方因家庭琐事互不相让,以致走上法庭。在庭审结束时,双方的态度都还特别强硬。承办法官分别站在双方当事人的位置上,从两人的感情、子女成长以及各自将来的生活等各方面分析利害,最终作为原告的女方承认是自己的一时意气才起诉离婚,并撤回了起诉。后来这对夫妻还和法官成了朋友。这位法官就说:“我在办案时首先以法官的眼光来看待案件,然后再分别站在双方当事人的角度分析整个事件的来龙去脉,从中寻求最有利于双方当事人的解决方案。”
  三、对职业化法官的道德要求
  对法官的道德要求是法官职业化进程中的软件建设,通过提高法官的自身修养和其在社会公众中的形象来保障司法公正,提高司法效率。
  无论是建国前的“整风运动”还是建国后的“三反”、“五反”运动,其目的都是通过转变工作作风干好不同阶段的革命工作,而我们当前审判机关的职业道德建设,也同样是通过改变审判作风来提高司法工作效率。在司法审判实践中,个别法官仍然抱着“官老爷”的心态,对来参加诉讼的当事人一副官僚作风。有的法官由于没有明确自己在法庭中的地位,在法庭上不能很好地驾驭庭审活动,但为了查清事实,不得不走回纠问式的庭审模式;有的法官由于法律素质和自身能力问题,不能很好地处理庭审中遇到的突发事件,以致于当庭训斥当事人甚至和当事人发生争吵等现象,这些现象也许不会影响到案件的公正审理,但它直接地影响了法官的形象,也间接地使当事人对判决结果的公正性产生质疑。
  据报载某法院实行“首问制”,即到法院参加诉讼和办事的群众询问第一个法院工作人员就能得到热情的帮助或满意的答复,此举的推行收到了很好的社会效果。一名优秀的职业化法官,不仅要有过硬的法律素质,同时还有义务通过整洁的仪表和文明的言语、举止来维护人民法院的尊严和法官的良好形象。一些法官只在开大型的公开庭、观摩庭的时候才着法官的统一制式服装,也只在有群众旁听的时候才去使用规范的法律语言,而在普通的小标的、简易程序案件的审理过程中就放松对自己的要求,举止不雅、使用当地的方言土语等现象。如何使法官能够自觉地去热情对待当事人、自发地去维护法官的良好形象,从另一方面说也就是如何提高法官的自身素质和职业道德的问题。涧西区法院通过实行庭审监控系统,在每一个公判庭安装监控设备,通过办公室中的电脑即可看到任何一个案件庭审的全程,在客观上对法官的着装、庭审过程中法律语言适用以及程序是否规范等情况进行记录并在庭后对不当之处予以指正。这一年多来,通过庭审监控系统在审判工作中的应用,使法官们由最初感觉上的不自在到现在能够完全适应的过程也同样是法官庭审能力和自身素质不断提高的过程。因为大家认识到案件无大小,庭审中着法官制服、使用规范的法律语言和文明的举止这不仅仅是对当事人的尊重,同时也是对神圣法律的尊重。
  法官职业化建设不是一蹴而就、一劳永逸的事情,它要求审判机关全体人员长期不懈地努力,并逐步使其深化的宏大工程,也是我们社会主义法制建设中的一项重要工作。我国当前的法官职业化建设才刚刚起步,随着法制建设的不断完善和法官职业化观念更加深入人心,我们的社会将对法官提出更高的要求,也需要更加专业化的法官来适应将来逐步健全的法制社会。

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关于转发市劳动和社会保障局《长沙市劳动保障定期监察实施办法》的通知

湖南省长沙市人民政府办公厅


关于转发市劳动和社会保障局《长沙市劳动保障定期监察实施办法》的通知

长政办发〔2004〕6号

各区、县(市)人民政府,市直机关各有关单位:
  市劳动和社会保障局制定的《长沙市劳动保障定期监察实施办法》已经市人民政府同意,现转发给你们,请认真遵照执行。


                                    长沙市人民政府办公厅

                                    二○○四年一月三十日



长沙市劳动保障定期监察实施办法

(市劳动和社会保障局)

  第一条 为强化劳动保障监察,及时发现和纠正违法行为,切实维护劳动者合法权益,根据《中华人民共和国劳动法》和《湖南省劳动监察条例》等法律、法规的规定,制定本办法。
  第二条 本市行政区域内实行劳动保障定期监察制度。
  本办法所称劳动保障定期监察(以下简称定期监察)是指市、区(县、市)人民政府劳动和社会保障行政部门(以下简称劳动保障行政部门)按层级分工依法对用人单位执行有关劳动保障法律、法规、规章的情况定期进行的全面监督检查。
  劳动保障监察机构负责定期监察的具体工作。
  第三条 定期监察的主要内容:
  (一)内部规章制度的制定和执行情况;
  (二)用人情况;
  (三)劳动合同的订立、鉴证和权利义务的履行情况;
  (四)最低工资标准执行情况和工资支付情况;
  (五)社会保险参保情况;
  (六)工作时间及休息休假规定执行情况;
  (七)职业培训和持证上岗情况;
  (八)农民工平等就业情况;
  (九)劳动安全卫生和特殊劳动保护情况;
  (十)法律、法规、规章规定的其他事项。
  第四条 定期监察每年一次,在当年年末至次年年初期间进行,最迟应在次年4月30日前结束,具体时间由各地根据本地实际情况确定,并以通知和公告等方式告知用人单位。
  第五条 定期监察采取自查和抽查相结合的方式进行。
  用人单位向劳动保障行政部门领取本年度《劳动保障定期监察报告书》(以下简称《定期监察报告书》)等资料后,按要求对本单位执行劳动保障法律、法规、规章情况进行自查,在规定时间内报送自查情况。
  劳动保障行政部门对用人单位填报的《定期监察报告书》及有关资料进行审查,并签署审查意见,加盖“定期监察专用章”。
  劳动保障监察机构在定期监察中对用人单位填报的《定期监察报告书》及有关资料应按一定的比例进行抽查核实,凡年度内有举报投诉的单位在定期监察中应当予以抽查。
  第六条 劳动保障监察机构在定期监察中发现用人单位有违法违规行为的,应责令其限期改正;对违法行为情节严重或拒不改正的,依法立案查处。
  用人单位未按通知或公告时间领取、报送定期监察资料的,由劳动保障部门责令限期领取、报送;逾期仍不领取、报送的,劳动保障部门应将其作为抽查单位上门进行全面监督检查,并根据其具体情况按前款规定处理。
  第七条 劳动保障行政部门在做好定期监察工作的同时,应积极做好不定期监察、举报处理、专项检查、日常巡查工作。
  第八条 劳动保障行政部门应对定期监察工作实行微机管理,建立资料库,并将定期监察情况及时上报上级劳动和社会保障部门。定期监察情况可以对外公开,劳动保障行政部门应当无偿提供查询方便。
  第九条 定期监察不收取任何费用,所需费用在专项资金中申报解决。
  第十条 本办法所称用人单位是指本行政区域内与劳动者形成劳动关系的企业、个体经济组织、民办非企业单位以及国家机关、事业组织、社会团体。
  第十一条 本办法自2004年3月1日起施行。



延边朝鲜族自治州城市住宅区物业管理条例

吉林省人大


延边朝鲜族自治州城市住宅区物业管理条例



( 2002 年1 月19 日延边朝鲜族自治州第十一届人民代表大会第六次会议通过, 2002 年 3 月 28 日 吉林省第九次人民代表大会常务委员会第二十九次会议批准 )

第一章 总 则

第一条 为规范住宅区物业管理行为,明确业主、物业管理企业和其他有关部门的权利、义务,保障住宅区物业的合理使用,创造良好的生活环境,根据法律、法规和有关规定,结合我州实际,制定本条例。

第二条 本条例适用于州内各县 ( 市 ) 人民政府所在地城市市区范围内住宅区的物业管理。

第三条 本条例所称住宅区,是指以相对集中,具有一定数量的成套住宅为主,并有相应配套共用设施设备的居住区;住宅区的范围由县 ( 市人民政府物业管理行政主管部门会同有关部门按照房屋与共用设施设备和场地等相关情况划定。

本条例所称物业,是指已建成并交付使用的房屋以及相关的共用设施设备和场地;

本条例所称物业管理,是指业主、业主委员会或有关单位,委托物业管理企业对物业进行管理和为业主、使用人服务的活动;

本条例所称业主,是指物业的所有权人;

本条例所称使用人,是指物业的承租人或实际使用物业的其他人。

第四条 一个住宅区应当由一个物业管理企业承担物业管理服务。

第五条 州、县 ( 市 ) 人民政府房产管理部门是本行政区的物业管理行政主管部门,负责本条例的实施。

其他有关部门按照各自职责实施本条例。

第二章 新建住宅区前期物业管理与旧有住宅区物业管理

第六条 新建住宅区,应当符合住宅区规划要求,实行物业管理。

新建住宅,应当符合住宅区规划要求,按有关规定完善配套设施设备,实行物业管理。

第七条 物业管理行政主管部门应当参与住宅区规划设计方案的论证和住宅区竣工后的综合验收工作。未经综合验收合格的住宅区,不得交付使用。

第八条 新建住宅区,在竣工验收合格后到业主委员会成立前,开发建设单位应当在当地物业管理行政主管部门的监督、指导、对住宅区实行物业管理,可以自行管理或委托物业管理企业进行管理。业主委员会成立后,由业主委员会选聘的物业管理企业对住宅区进行物业管理。

第九条 开发建设单位在销售 ( 含预售 ) 房屋时,应当与购房人签订前期物业管理协议,凡涉及业主共同利益的约定应当一致。该协议作为房屋销售合同的附件。

第十条 新建住宅区实行物业管理后,未售 ( 租 ) 出的空置房屋和已售出尚未给购房人办理房屋所有权证书的房屋,由开发建设单位缴纳物业管理服务费。

第十一条 开发建设单位应当按照开发建设房屋总建筑面积 千 分之四的比例,无偿提供管理用房,管理用房不足 50 平方米的按 50 平方米提供。

物业管理用房归全体业主所有,由物业管理行政主管部门监督使用,物业管理企业负责养护维修,不得改变用途。

第十二条 新建住宅区移交给物业管理企业时,开发建设单位应当按照规定移交物业档案资料。

第十三条 本条例实施前已建成的住宅区为旧有住宅区。

主要共用设施设备齐全的旧有住宅区实行物业管理;主要共用设施设备不齐全的旧有住宅区,由当地政府组织配套建设,具备条件后实行物业管理。

尚未实行物业管理的住宅区,物业的共用部位、共用设施设备 已超过保修期的维修,由所在地居民委员会组织,共用部位的维修费用由产权人按建筑面积分摊,共用设施设备的维修的由产权人按户分摊。

第三章 业主、业主大会、业主委员会

第十四条  业主享有下列权利:

(一)参加业主大会,享有表决权、选举权和被选举权;

(二)依法监督业主委员会的工作和物业管理企业的管理服务活动;

(三)享有与所交纳物业管理服务费相应服务的权利;

(四)法律、法规及规章规定的其他权利。

业主应当履行下列义务:

(一)遵守业主公约和物业管理制度;

(二)执行业主大会和业主委员会的决议、决定;

(三)按时、足额交纳物业管理服务费和维修基金;

(四)法律、法规及规章规定的其他义务。

第十五条  使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和使用人约定,但不得违反本条例和业主公约的规定。

第十六条  业主大会由住宅区全体业主组成;业主人数较多的应当按比例推选业主代表,组成业主代表大会(以下统称业主大会)。

第十七条  业主大会应当有过半数投票权数的业主或业主代 表出席。

业主大会作出的决定,应 当经住宅区内过半数投票权数的业主或业主代表通过。

投票权数按照拥有的物业建筑面积计算,建筑面积每平方米为 l 票。

第十八条 业主大会每年至少召开一次。必要时经业主委员会决定,可以临时召开业主大会。

 经拥有住宅区物业 30 %以上投票权数的业主提议,应当召开业主大会。业主委员会应当自接到提议之日起 20 日内召开业主大会;逾期未召开的,提议的业主可以向所在地物业管理行政主管部门申请,物业管理行政主管部门应当责令业主委员会限期召开业主大会。

第十九条 业主大会履行下列职责:

( 一 ) 选举或撤换业主委员会成员;

( 二 ) 监督业主委员会工作,改变或撤消业主委员会不适当的决定;

( 三 ) 审议业主委员会章程、业主公约、物业管理合同、物业管理工作报告和维修基金使用方案;

( 四 ) 决定业主利益的其它重大事项。

第二十条 业主委员会经业主大会选举产生并经当地物业管理行政主管部门登记后依照法律法规、规章和本条例开展活动.所产生的民事责任由全体业主共同承担。

业主委员会应当接受当地物业管理行政主管部门的监督、指导和管理。

第二十一条 业主委员会由 5 一 l 5 名的单数委员组成,设主任 1 名,副主任 2 — 4 名,主任、副主任在委员中选举产生。

业主委员会可以聘请居民委员会等单位的人员担任业主委员会委员。

业主委员会每届三年,业主委员会委员可以连选连任。

第二十二条 业主委员会会议由主任或主任委托的副主任召集,须有过半数委员出席,所作决定须经全体委员过半数通过,并应当予以公布。

第二十三条 一个住宅区内,已交付业主使用的房屋建筑面

积达到 50 %以上时,应当由当地物业管理行政主管部门召集首次

业主大会,选举产生业主委员会。

第二十四条 业主委员会履行下列职责:

( 一 ) 召集并主持业主大会;.

( 二 ) 拟定业主公约、业主委员会章程;

( 三 ) 经业主大会批准,签订、变更或解除物业管理合同;

( 四 ) 筹集和管理维修基金;

( 五 ) 审定物业管理企业提出的年度工作计划和物业管理重大措施,监督物业管理企业的管理服务活动;

( 六 ) 听取业主、使用人的意见和建议,监督业主公约和有关规定的执行;

( 七 ) 落实业主大会的有关决议、决定。

第二十五条 业主委员会组成人员不得在本住宅区委托的物业管理企业中兼职。

第二十六条 业主公约是业主依法订立的有关规范物业使用和其他行为的守则,对全体业主和使用人具有约束力。

第四章 物业管理企业

第二十七条 物业管理企业应当具备规定的资质条件,取得资质证书后到工商行政管理部门办理企业法人营业执照,方可从事与其相应的物业管理业务。

物业管理企业应当自领取营业执照之日起 30 日内,到所在地物业管理行政主管部门登记。

第二十八条 州外的物业管理企业到本州从事物业管理业务和州内的物业管理企业跨县 ( 市 ) 从事物业管理业务的,须到物业所在地县 ( 市 ) 物业管理行政主管部门登记,并办理相关手续,接受 监督、指导。

第二十九条 物业管理企业享有下列权利:

( 一 ) 根据有关法律、法规、规章和物业管理合同约定,拟定物业管理制度,收取物业管理服务费;

( 二 ) 制止损害物业、妨碍物业管理和违反住宅区物业管理制度的行为。制止无效时,应当向有关部门报告;

( 三 ) 选聘专业公司或专业人员承担专项经营、服务业务;

( 四 ) 业主大会依法授予的其他权利。

物业管理企业履行下列义务:

( 一 ) 履行物业管理合同,提供物业管理服务;

( 二 ) 听取业主委员会、业主、使用人的意见和建议,改进和完善管理服务,并接受其监督;

( 三 ) 定期公布物业管理公共服务费收支帐目和物业维修基金的使用情况,接受业主大会和业主委员会的质询;

( 四 ) 接受当地人民政府有关部门的监督管理;

( 五 ) 法律、法规、规章规定的其他义务。

第三十条 物业管理企业不得将物业的整体或主要管理责任委托他人。

第三十一条 物业管理人员应当按照有关规定,经培训、考核合格,取得岗位证书后方可上岗。

第五章 物业的使用、维护与维修基金的管理

第三十二条 物业管理企业接受物业管理项目时,应当和业主委员会对该项目进行检查验收,形成验收报告。

第三十三条 物业管理企业接管物业时,由委托方提供物业档案资料。

第三十四条 业主、使用人在使用物业时,应当遵守法律、法规、规章和业主公约,不得损害公共和他人利益。

第三十五条 住宅区内禁止下列行为:

( 一 ) 擅自改变房屋承重结构,破坏房屋外貌,改变房屋使用性质;

( 二 ) 占用或损坏物业共用部位、共用设施设备,擅自移动共用设备;

( 二 ) 私搭乱建;

( 四 ) 侵占绿地、毁坏绿化;

( 五 ) 随意倾倒、抛弃垃圾;

( 六 ) 堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品,非法排放有毒、有害物质或发出超过规定的噪声;

( 七 ) 擅自摆设摊点;

( 八 ) 影响观瞻的乱贴、乱挂、乱画;

( 九 ) 法律、法规、规章和业主公约禁止的其他行为。

第三十六条 业主或使用人装饰装修房屋,应当遵守房屋使用有关规定和业主公约,并事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主或使用人,并签订装饰装修管理协议。

第三十七条 物业应当按设计用途使用。改变使用性质,应当征得相邻业主和业主委员会、物业管理企业的书面同意,并经有关部门批准。

第三十八条 任何单位和个人不得擅自占用住宅区内的道路、场地。临时占用、挖掘道路、场地的,占用人应当与业主委员会或其委托的物业管理企业签订书面协议,按相应标准交纳保证金,并及时恢复原状。

第三十九条 利用物业设置广告等经营设施的,应征得相关业主、业主委员会、物业管理企业的书面同意,办理有关报批手续。经批准设置的广告设施的收益,应当归全体业主所有。

第四十条 物业管理企业应当对物业定期养护。当物业出现危及使用安全、影响观瞻、危害公共利益及他人合法权益时,应当及时处理。在维修养护时,有关业主和使用人应当予以配合。

第四十一条 建立物业维修基金制度。

维修基金的来源:

( 一 ) 购房人在购买商品房 ( 包括经济适用房 ) 时,按有关规定比例交纳的维修基金;

( 二 ) 公有住房出售单位和购房人按有关规定比例提取的维修基金;

( 三 ) 开发建设单位的自用房屋由开发单位按本条第 ( 一 ) 项规定交纳的维修基金;

( 四 ) 在维修基金余额不足 30 %时,业主续交的维修基金。

第四十二条 售房单位代收维修基金时,应当在办理《商品房 ( 予 ) 销售许可证》前,与县 ( 市 ) 物业管理行政主管部门签订代收协议,代收的基金应当存入县 ( 市 ) 物业管理行政主管部门指定的帐户。财政部门依法进行监督。

第四十三条 维修基金及其利息归业主所有,专项用于物业共用部位、共用设施设备的大修、更新和改造,不得挪作它用。

各县 ( 市 ) 物业管理行政主管部门负责物业维修基金的统一管理、专项专户存储,并严格执行使用审批制度。

第四十四条 物业管理企业使用维修基金,应当提出计划并经业主委员会同意后,报物业管理行政主管部门审查,办理拨付手续。物业管理企业应当及时公布维修基金使用情况,接受业主委员会和物业管理行政主管部门的监督。

第四十五条 业主转让物业时,其维修基金帐户中的剩余部分不予退还,随同房屋所有权同时结算过户。

第四十六条 物业法定保修期限满后维修、更新、改造的费用按下列规定支付:

( 一 ) 房屋自用部位和自用设备的维修、更新、改造的费用,由业主承担;

( 二 ) 房屋共用部位和共用设备的大修、更新、改造费用,在该栋房屋的维修基金中列支,一般的维修在物业管理服务费中列支;

( 三 ) 住宅区共用设施的大修、更新、改造费用,在住宅区的维修基金中列支,一般的维修在物业管理服务费中列支;

( 四 ) 供热锅炉及附属设备的维修、更新、改造费用,由供热单位在收取的热费中列支。物业的共用部位、共用设施设备属人为损坏的,由物业管理企业责令责任人维修;责任人拒不及时维修的,由物业管理企业负责维修,维修费用由物业管理企业向责任人追偿。

第六章 物业管理服务

第四十七条 物业管理企业实施物业管理服务,应当与业主委员会签订物业管理合同。

物业管理企业应当自物业管理合同生效之日起 15 日内,将合同报物业所在地物业管理行政主管部门备案。

第四十八条 物业管理企业应当按照规定的技术标准和规范以及物业管理服务年度计划实施管理服务。

第四十九条 物业管理服务事项包括下列内容:

( 一 ) 共用部位的日常维护和管理,共用设施设备及其运行、使用的日常维护和管理;

( 二 ) 环境卫生、绿化及硬覆盖的管理服务;

( 三 ) 住宅区内车辆停放及场地的管理服务;

( 四 ) 装饰装修的管理;

( 五 ) 应业主要求提供的特约服务;

( 六 ) 档案资料的管理;

( 七 ) 协助有关部门管理住宅区内的公共秩序、安全、消防等事项;

( 八 ) 双方约定的其他事项。

第五十条 物业管理企业自物业管理合同终止或解除之日起30 日内,向业主大会或业主委员会结清财务,移交物业管理用房和有关资料,并报告物业管理行政主管部门。

第五十一条 供水、供电、供热、供气、通讯、环卫、有线电视等有关管理单位,可以将其在住宅区内有关事项,委托给物业管理企业,由委托方向物业管理企业支付委托服务费。不实行委托服务的,有关管理单位应当服务到户。

第五十二条 物业管理行业应当引入市场竞争机制,逐步实行物业管理项目招标投标制度。

第七章 物业管理服务收费

第五十三条 物业管理服务费是指物业管理企业提供公共服务和代办服务、特约服务的费用。

公共服务收费,执行政府定价;代办服务收费,实行政府指导价;特约服务收费,实行协商定价。

物业管理企业应当提供质价相称的服务,不得只收费不服务或多收费少服务。

第五十四条 物业管理服务费由物业管理企业按照物业管理合同的约定向业主收取。

业主与使用人约定由使用人交纳物业管理服务费的,从其约定,但业主负最终交纳责任。

已按照本条例向业主或使用人收取物业管理服务费的,其他任何单位和个人不得重复收取。

第五十五条 人民政府价格行政主管部门在制定物业管理服务收费标准时,应当根据物业管理企业和业主的经济承受能力,按服务项目和等级制定收费标准;其收费标准低于管理成本的,当地人民政府应当给予物业管理企业优惠政策。

第八章 投 诉

第五十六条 县 ( 市 ) 物业管理行政主管部门应当依法受理业主、使用人、业主委员会和物业管理企业的投诉,并在 30 日内作出决定。

第五十七条 投诉人对行政决定有异议的,可以向本级人民政府或上一级物业管理行政主管部门申请复议,也可以向人民法院提起诉讼。

第五十八条 投诉内容涉及其他部门的,物业管理行政主管部门应当自受理之日起 5 日内,移交有关部门,并书面告知投诉人。

第九章 法律责任

第五十九条 业主、使用人违反业主公约,应当承担相应的民事责任。对违反业主公约造成他人安全或利益受到侵害的,业主委员会或相关的业主、使用人可以向人民法院提起民事诉讼。

第六十条 业主或使用人未按物业管理合同约定交纳物业管理服务费的,物业管理企业可以催缴,逾期仍不交纳的,物业管理企业可以按照约定加收滞纳金。

对于超过三个月不交纳物业管理服务费的业主,业主委员会或物业管理企业可以向人民法院起诉要求限期交纳,并可申请禁止该业主转让、出租和抵押物业。

第六十一条 业主大会作出的决定违反本条例或侵害社会公共利益的,物业管理行政主管部门应责令其限期改正或撤销其决定,并通告全体业主。

第六十二条 违反住宅区规划要求,市政公用基础设施和公共设施不配套、工程质量低劣的,由验收小组提请有关部门依法查处。

未经综合验收,开发建设单位擅自将房屋和有关设施交付使用或验收不合格擅自交付使用的,由建设行政主管部门,处工程合同 价款 2 %以上 4 %以下的罚款;造成损失的,依法承担赔偿责任。

第六十三条 开发建设单位未按本条例第十一条规定提供物业管理用房的,有关部门不予综合验收。

第六十四条 建设工程竣工验收后 30 日内,建设单位未向建设行政主管部门或其他有关单位移交建设项目档案的,由建设行政主管部门责令改正,处 10000 元以上 100000 元以下罚款。

第六十五条 无故阻碍房屋修缮,造成严重后果的,县级以上房地产行政主管部门,可以给予 200 元以上 2000 元以下罚款并赔偿损失。

第六十六条 业主或使用人,未按规定申请批准,擅自拆改房屋结构或明显加大荷载,对原有房屋装饰装修的,由物业管理行政主管部门责令修复或赔偿,并可处以 2000 元以上 10000 元以下罚款。

第六十七条 业主或使用人,擅自改变房屋使用性质和配套设施用途的,由物业管理企业予以制止,批评教育,责令恢复原状;造成损失的,应当赔偿经济损失。

第六十八条 在住宅区内私搭乱建、擅自摆设摊点或乱贴、乱挂、乱画影响观瞻的,由物业管理企业予以制止,批评教育,责令恢复原状;造成损失的,应当赔偿经济损失。

第六十九条 破坏草坪、花卉、树木或使用音响器材音量过大影响周围居民工作、休息,不听制止的,由公安机关处 50 元以下罚款或警告;造成损失的,应当赔偿经济损失。

第七十条 违反爆炸、剧毒、易燃、放射性物品管理规定堆放上述物品的,由公安机关处 15 日以下拘留、 200 元以下罚款或警告,并责令限期清除;造成损失的,应当赔偿经济损失。

第七十一条 不按规定地点、时间和其它要求任意倾倒垃圾的,由物业管理企业责令限期清除;造成损失的,应当赔偿经济损失。

第七十二条 物业管理企业未执行政府定价和指导价或提供服务质价不符或只收费不服务、多收费少服务的,由政府价格监督检查部门,依照有关规定予以处理。

第七十三条 物业管理行政主管部门和其他有关部门工作人员玩忽职守、徇私舞弊的,由其所在单位或上级机关给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第十章 附 则

第七十四条 本条例由州人大常委会负责解释。

第七十五条 州人民政府可以根据本条例制定实施办法。

第七十六条 县 ( 市 ) 人民政府所在地以外的建制镇、工矿区的住宅区物业管理可参照本条例执行。

非住宅的物业管理可参照本条例执行。

第七十七条 本条例自公布之日起施行。