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咸阳市人民政府关于印发咸阳市农村住房抵押贷款管理试行办法的通知

作者:法律资料网 时间:2024-07-07 07:03:55  浏览:8285   来源:法律资料网
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咸阳市人民政府关于印发咸阳市农村住房抵押贷款管理试行办法的通知

陕西省咸阳市人民政府


咸阳市人民政府关于印发咸阳市农村住房抵押贷款管理试行办法的通知


咸政发〔2011〕31号


各县市区人民政府,市人民政府各工作部门、派出机构、直属事业机构:
《咸阳市农村住房抵押贷款管理试行办法》已经市政府第四十五次常务会议研究通过,现印发给你们,请认真贯彻落实。



二○一一年九月二十二日



咸阳市农村住房抵押贷款管理试行办法

第一章 总 则

第一条 为加强农村住房抵押贷款管理,防范贷款风险,维护借贷双方的合法权益,根据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《贷款通则》及《房屋登记办法》等法律法规,特制定本办法。
第二条 本办法适用于咸阳市范围内拥有依法取得权属证书农村住房的农村居民以其农村自有住房作为抵押向银行申请贷款。贷款用途限于农民从事正常生产经营活动及在各自行政区划内的重点镇购买自有住房。
第三条 农村住房抵押贷款是借款人向金融机构申请借款时,愿意以其自有农村住房作为抵押物的一种担保借款方式。
第四条 办理农村住房抵押贷款必须遵守国家法律法规和金融管理的有关规定,在平等协商基础上签订抵押借款合同。

第二章 农村住房产权登记和抵押登记

第五条 依照本办法设定抵押的房屋,必须经县及县以上房产管理部门进行房屋权属登记,依法取得由登记机关颁发的房屋权属证书。
第六条 办理房屋抵押登记时,由房屋权利人(申请人)按照规定向房产管理部门提出书面申请并提交资料,房产管理部门审查同意后办理抵押登记手续,并出具他项权利证明。
第七条 下列房屋不得设定抵押:
(一)房屋权属有争议的;
(二)不能提供有效的房屋权属证明文件的;
(三)共有的房屋未经共有人同意的;
(四)被依法征收、没收或查封的;
(五)非法占用集体土地的;
(六)属于临时建筑或违章建筑的;
(七)其他依法不准登记的。
第八条 以共有的房屋抵押的,抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意。以已出租的房屋抵押的,抵押人应当将租赁情况告知抵押权人,并将抵押情况告知承租人,原租赁合同继续有效,租赁期应在贷款到期日之前。
第九条 抵押人对抵押物的权属状况、抵押状况、同意处置抵押物等向经办金融机构作出书面承诺。
第十条 设定房屋抵押时,抵押房屋的价值可以由抵押当事人协商确定,也可以由具有房地产评估资质的中介机构评估确定。
第十一条 房屋抵押合同自抵押登记之日起生效。
第十二条 农村住房抵押登记后,无论登记是否到期,需办理登记解除手续的,借款人必须先还清全部贷款本息,经办金融机构确认无误后,出具解除登记的书面通知,由原登记部门解除登记手续。


第三章 农村住房抵押贷款的申请和审查

第十三条 农村住房抵押贷款由拥有农村住房所有权的借款方提出申请,并向经办金融机构提供以下需要审查的资料:
(一)借款人(抵押人)的有效身份证明;
(二)抵押物清单、使用状况及合法权属证明;
(三)抵押人(共有人)对抵押物的权属状况、使用状况、同意处置抵押物等作出的承诺;
(四)集体土地使用权农村住房由土地所有权单位同意作出的土地使用权随住房抵押、抵押权实现时同意处置、转让的承诺;村民委员会或村民代表大会统一作出的同意住房抵押、处置、转让决议;
(五)房屋他项权证;
(六)金融机构认为需要提供的其他资料。

第四章 农村住房抵押贷款合同的签订和履行

第十四条 抵押贷款申请经经办金融机构审查同意后,签订抵押贷款合同,由抵押权人、抵押人共同到房地产管理部门办理抵押登记手续。抵押贷款合同必须由借贷双方、抵押人及财产共有人签章。
第十五条 农村住房抵押贷款金额和贷款期限、贷款利率
农村住房抵押贷款的抵押率,根据其在抵押期内的折旧、价格变化及处理费用等情况确定,原则上不超过评估价值的40%。贷款期限根据生产周期和实际经营需求确定。
贷款利率按中国人民银行规定执行,逾期按人民银行有关逾期利率政策执行。

第五章 贷款的管理与抵押权的实现

第十六条 抵押权利凭证交由抵押权人保管,抵押权利凭证须纳入表外科目管理,建立权利凭证登记簿,并做到账实相符。
第十七条 抵押人对抵押物有变动、拆迁、出售、赠与或遭受损失的应及时通知抵押权人。同时,抵押权人应经常检查抵押农村住房状况,对抵押物被拆迁、出售、赠与或遭受损失的,应及时提出处理意见。
第十八条 借款合同履行期限届满,借款人未履行到期债务,或者发生双方当事人约定的实现抵押权的情形,抵押权人应当按照与抵押人的合同约定或者与抵押人新达成的协议,以抵押物折价或者以拍卖、变卖抵押物所得款项受偿。
第十九条 抵押权人应当在合同约定的主债权诉讼时效期间依法行使抵押权。
第二十条 抵押权人与抵押人采取协议方式以变卖抵押物所得款项受偿的,应当与抵押人、买受人就抵押物价格达成一致意见。
第二十一条 抵押权人与抵押人协议以拍卖抵押物所得款项受偿的,应当与抵押人共同委托拍卖机构进行拍卖。
第二十二条 以涉及集体性质土地的抵押物折价或者以拍卖、变卖抵押物实现抵押权时,抵押物的受让对象为所在镇(街道)区域内的农村村民(本村村民享有优先购买权)。抵押物处置前须经国土资源部门备案。
第二十三条 抵押贷款合同发生纠纷时,借贷双方应及时协商解决,协商不成的,可向人民法院起诉;双方有仲裁协议的,也可申请仲裁。镇(街道)和村民委员会应当协助调解、处置。
第二十四条 实现抵押权时,凡涉及集体性质土地的,应先向国土资源部门办理土地使用权过户手续,再向房地产管理部门办理房屋所有权过户手续;凡涉及国有性质土地的,应先向房地产管理部门办理房屋所有权过户手续,再向国土资源部门办理土地使用权过户手续。
第二十五条 抵押担保贷款本息全部清偿后,抵押权人应及时向原登记机关办理注销登记。

第六章 附则

第二十六条 本办法所称金融机构指本市内各政策性、大型银行、股份制银行分支机构,邮政储蓄银行、农村合作金融机构。
第二十七条 经办金融机构可以根据本办法制定具体实施细则。
第二十八条 本办法由人民银行咸阳市中心支行负责解释。
第二十九条 本办法试行期两年。自2011年9月22日起至2013年9月22日止。








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  最初的法由习惯演变而来,据《左传》载,我国历史上第一个奴隶制国家夏的《禹刑》,便是启及其后继者根据氏族晚期的习俗陆续积累起来的习惯法。[2]在国家产生之前,氏族内部的人们在共同的生产生活中,为适应调整人们相互间关系的需要产生了习惯。不同的生产活动与生活方式,产生了不同的习惯。又是什么导致了不同的生产、生活方式呢?
  首先自然环境因素,中国的地貌结构由西向东,依次为草原、荒漠,河谷平原(间以丘陵)及东南狭长的沿海地带。上古时期的先民无力对抗东南部的汪洋大海,这里没有留下多少先人的足迹;西部、北部辽阔的草原孕育了游牧民族,带给他们逐水草而居漂泊不定的生活。散居与不断的迁徙决定了这里产生不了相对稳定的、主流的法文化传统。再看中原以至江南河谷平原,这里水源充足,土壤肥沃,气候适宜,优厚的自然环境很适于人的生产、生活。中国古代文明理所当然率先在黄河、长江流域绽放出灿烂的花朵。特殊的自然地理条件决定了中国文明的主体在河谷平原中产生。但这块被东南的大海,西北的荒漠,西南边的崇山峻岭包围的土地,与外界几乎隔离开来,是相对封闭的独立个体,使得中原文明一产生便带有地域上的封闭性。
  其次生产活动因素,河谷平原为主的自然条件使发展农业生产成为必然选择。此时的农业生产有如下特色:
  特色一,生产力低下,面对自然界的种种突变,人显得苍白无力。先人们只能靠天吃饭,乞求风调雨顺。夏人乞求“天”,商人乞求“神”,实际上神即是天,是“人”化了的天,并且商时的神与逝去的祖先合而为一称为“祖先神”。“天”是先人们认为的独立于人之外的超于人的主宰一切的力量,人们心中对它充满畏惧,心甘情愿地服从它的支配,顺从“天命”。
  特色二,尽管自然界有许多突变,但四季的更替相对稳定,春耕、夏种、秋收、冬藏,人们的生活相对有规律地循环着。他们每天日出而作,日落而息,形成了周而复始的封闭循环的生活方式。
  特色三,常年耕作让其中一些人总结出种植农作物的宝贵经验,大大改善人们的生活,这些人获得人们的崇敬,享有崇高的威望。并且“耕作在平原,则有平水土驱蛇龙的必要”,克服水患,获得水利也是生产生活中的重大问题,这使类似“大禹治水”的事成为历史美谈。从史料记载中看治水似乎是禹一人的事,可我们清楚在当时的条件下,全民一齐与水斗争都未必有效,一人治水哪能成功?其中的原因就在于大禹治水有功,取得大众的尊敬爱戴与崇拜,进而被神化了。
  特色四,农业以土地为基本生产资料,土地有肥有瘦,不同地域的土地适宜种植不同的农作物,辛苦劳作的农民等待着收获,也等待着把这一年积累的经验在来年中更好地适用。结果他们世世代代在一块土地上生活,安土重迁。人最初的由血缘集合群体的本能因农业生产而变得更加稳固和发展。
  第三思维方式因素,对法文化传统形成有最直接影响的是人的思维方式。中国以河谷平原为主的自然地理环境及随之而来的以农业生产为主的生产活动,使中国人呈现出温和、持中,思维方式较封闭、保守,易顺从、盲从,也更务实和守成的特点。由此决定了中国特色的法文化传统的形成。
  其一,温和、持中。在天命、王命主宰一切的年代,作为社会的一员,人们相信命运天定;作为家庭的一员,所有家庭内部事务由家长决定。个体一出生,便有特定的身份与地位,有特定的生活方式与生活道路。处于统治地位的贵族无需努力,无需担忧,坐享其成,享受着血缘带给他们的安逸与舒适;处于被统治地位的人努力无门,血缘决定了他们世世代代都将是被统治者。不能有自己的主见,不能一意孤行,必须与群体认同便是社会对人的要求,人因此温和而持中。其二,封闭、保守。在生产力低下的上古社会,农业生产靠经验。很少有人会以一年的收成为代价去冒险种植新的作物或尝试新的种植技术。并且自身的农业生产已能基本满足自己的生活需要,人们没有必要与外界交流。常年累月,人把自己禁锢于一定区域,思维自然就封闭且保守。这与游牧民族与海洋民族人随时准备应付大自然的挑战,不断面对新的社会群体,人充满斗志与锐气不同。其三,顺从、盲从。农业生产凭借经验,有经验的人理所当然地获得人们的崇敬,成为氏族的首领。同时积累丰富生产经验的只能是年长者,这一因素在一定程度上导致依靠血缘维系的宗法制度的巩固。既然是权威,其他的人则必须尊从。在社会上听从国家,在家庭中听从尊长,从整体上讲二者又是一致的。顺从成了中国人的又一特色思维方式。另一方面,顺从也带来盲从,俯首贴耳、察言观色便是顺从带来的负面效应,成为我们民族心理中劣根性的重要一面,导致我们的民族缺少创新,个性缺乏伸张。其四,务实、守成。由于命运与生俱来的,对于未来人无太多的期盼,大多数人只把注意力集中于眼前事物,守着已有的业绩;农业生产,耕种多少收成多少,半点都偷懒不得,人只能实实在在,不能像商人那样去投机钻营。思维因而务实。
  这些因素的共同作用使中国传统法文化表现出法自君出、以礼作为立法的指导思想、法律内容带有强烈的宗法色彩及司法上的行政司法合一等显著特点。

  北安市人民法院 钱贵

对解决我国区际法律冲突的法律构想

东北财经大学法学院 景国亮

中华人民共和国自1949年成立到1997年7月1日香港回归,一直是一个单一法制国家(不考虑台湾因素),即全国旅行统一的法律,各地适用的法律制度没有什么不同。为了维护国家法制的统一性,地方性法规是不得同中央的法律相抵触的。
但是,香港和澳门分别于1997年和19999年回归,以及《中华人民共和国香港基本法》和《中华人民共和国澳门基本法》的施行,使得我国单一法制国家的情况发生了变化。根据这两个基本法和我国宪法,这两个地方的原有的法律制度在回归后相当长的时间内(至少50年)基本不变,而它们原有法律同在内地适用的法律有很大的差别。
这意味着,在中国领域内出现了两种以上在不同地区适用不同的法律制度的情况。中国法律制度的整体结构已经从单一走向复合或者说是多元。在多元法制国家内部,不同法律制度的存在会带来一系列在单一污秽国家不会产生的法律问题,如区际法律关系,区际法律冲突,区际司法协助以及区际法律协商、协调与合作。
一、区际法律冲突的一些基本问题
区际法律冲突是指在一国内部,不同地区的法律制度之间的冲突,或者说是一个国家内部不同法域之间的法律冲突。
区际法律冲突,是在一国内部不同地区的人民进行交往的过程中产生的,即在一国内部出现区际法律关系或跨地区的法律关系中产生的。
在一国内部,产生区际法律冲突的条件主要有:1、在一国内部存在首两个或两个以上具有不同法律制度的法域;2、各法域人民之间的交往导致产生众多的区际或跨地区的法律关系;3、各法域互相承认外法域人在本法域的法律地位;4、各法域在一定条件下互相承认外法域的法律在自己区域内的域外效力。*1*
区际法律冲突具有不同于其他法律冲突尤其是国际法律冲突的特点:1、它发生在一个主权国家内部;2、它是在一个主权国家领土范围内具有独特法律制度的不同地区之间的法律冲突;3、它是一种私法方面的冲突;4、它是一个国家内部不同法律制度之间的横向冲突,即该国也有总的宪法和一些全国性的法律,而区际法律冲突产生于平行的一些法律之间。
二、国区际法律冲突的产生和特点
目前,香港和澳门已经回归,而近来台海两岸的交往也密切起来,促使各地区人民之间交往日益频繁,更加广泛和深入。但是,由于大陆、香港、澳门和台湾施行互不相同的法律,是相互独立的法域,在各地人民的区际交往中,当某一事项或一项争议涉及两个或两个以上的地区时,究竟应该哪个地区的法律处理争议的问题,亦即区际法律冲突问题,不可避免地会产生。
我国区际法律冲突的产生,与一般的区际法律冲突产生的原因和条件是密切联系的:1、港澳的回归,以及将来台湾的统一,这两大原因,使我国产生了不同法律制度的法域,各自有自身独特的法律制度、法律文化和法律传统。这些都是我国产生区际法律冲突的先决条件;2、四地人民的民商事交往日益发展,必然产生众多的区际法律关系。例如近来,台湾主要政党的领导人相继文章大陆,将会进一步促进两岸人民的交流。各种法律关系的产生不可避免,必然促成区际法律冲突的产生;3、大陆、台湾、香港和澳门都在一定程度上相互承认其它三地人民在本地的法律地位。使得各自享有了一定的主体资格;4、四地在一定条件下都互相承认外法域的法律在自己的区域内的域外效力。
我国的区际法律冲突,与其他国家的区际法律冲突相比,有自己一些特点*2*:首先,我国的区际法律冲突与国际法律冲突相类似,这是由于我国的四地的法律制度差别太大引起的。我国四地各自有独立的立法权、司法权和终审权,从这一点来看,中国的区际法律趋同的步伐将会艰难缓慢;其次,我国的区际法律冲突有属于同一个社会制度的法域之间的法律冲突,如香港、澳门和台湾,也有属于不同社会制度的法域之间的法律冲突,如大陆和港、澳、台地区。而任何一个国家都没有这种情况,它们都是同一种社会制度的区际法律冲突;最后,我国的区际法律冲突,既有同一法系的区际法律冲突,又有属于不同法系的区际法律冲突。
三、区际法律冲突解决的方法
对于区际法律冲突,鉴于其与国际法律冲突有很多相似的地方,当然其解决的方法也差不多。一般来说,现代这际社会用于解决国际法律冲突的方法主要有冲突法解决方法和实体法解决方法两种。那么这两种方法对于解决区际法律冲突也是适用的。
(一)、冲突法解决方法
这种方法是通过制定各地区或全国的冲突规范来确定各种不同性质的涉及其他地区法律关系应适用那一地的法律,从而解决区际法律冲突。区际法律冲突实际上就是法律适用的冲突,而冲突规范恰恰就是指定适用的法律的,因而,它是一种有效的方法。
不过,冲突规范只是指定了所要适用的法律,并没有直接规定当事人的实体权利和义务,所以它只能是一种间接的调整方法。另外,该种方法只作立法权的选择,并不问该管辖权地区有无调整该法律关系的法律和具体内容如何,因而缺乏针对性。
(二)、实体法解决方法
这种方法是指各地区通过协商,制定统一的实体法,直接规定当事人的权利和义务的方法,避免出现区际法律冲突。这是一种直接的调整方法。
运用这一种方法,可以更快更直接的调整涉及外区域的法律关系,但是这一方法又有一定的局限性。首先,它适用的领域比较有限,只是在合同等趋同化的领域内应用较多,而在婚姻,继承等方面又有差别;其次,对于立法权限的划分也难以协调,因为没有统一的立法机构统一立法,对于实体法的建立,必然会引起与本区立法方面的法律相冲突的情况。
所以说,实体法和冲突法两种方法都各有优势,因而两者要结合起来应用。这样才能更好的解决区际法律冲突。
四、对解决我国区际法律冲突的法律构想
对于解决我国的区际法律冲突,当然不能脱离一般的方法,只不过在我国的区际法律冲突中应有自己的特点:1、我国的四个地区,有着相似的文化背景,中化民族的许多文化传统都是相通的,因而,对于实体法方法应用的领域就相对能更宽一些;2、对于冲突法方法,我们可以通过协商的原则,使各自的冲突规范相对能够统一,减少冲突规范相冲突的情况;3、有关立法权限的划分,这一点也不必要求由中央机关制定一个四地通行的法律,只需各自立法,内容相差不大就行。
当然对于我国的区际法律冲突的解决,最理想的方法是制定全国统一的实体法,但这在相当长的时间内是不可能的。因而解决这一问题,应该按照以下步骤来进行:首先,各地类推适用各自的国际私法来解决区际法律冲突;其次,在协商和协调的基础上,制定全国统一的区际冲突法;最后是制定统一的实体法或各自适用相似的实体法。当然,这是一个长期的过程。现今,四地基本都是走第一步。对于第二步,应该开始讨论和作出行动。
我国现在正在制定民法典,我认为,对于解决我国区际法律冲突,内地就将有关内容规定在民法典中的涉外民事法律关系一篇中,单列成章。现在,我国的法律,对于涉及港澳台的法律关系的,一般都等同于涉外关系。在解决的过程中,也很顺利。所以,对于解决方法,我们应该视为涉及外国一样。
具体的内容应该包括:
首先规定该章适用范围,然后就管辖权、就适用的法律、重要的连结因素(住所、国籍等)、其它三地判决的承认与执行、基本的处理原则等作出一般性的规定。这些问题的规定,应充分考虑我国区际法律冲突的特点,毕竟我们一个统一的民族,不能完全与国际私法的内容相同。
其次,就是关于一些问题做具体的规定,如主体资格、婚姻和继承等方面、知识产权、合同、物权等作出规定。基本的内容,应该延续现有的一些处理方法,加上与其他地区等同但不危害内地人民权利的一些条款。这里面应该就一些冲突规范和一些经协商一致的实体规范都作规定。
再次,应就外国法院适用我国法律出现区际法律冲突的情况作出规定。
最后,就区际司法协助以及区际法律协商、协调与合作作出规定。并且,将国家致力于致定统一的实体法的目标作为一项任务而予以规定。
中国的区际法律冲突的解决,是一个长期而复杂的问题,我们只能将每一步都走好,在充分尊重各方的基础上,逐步的实现趋同化,最终使国家的法制达到统一。对于第三步的实现,应该与第一、二步同时交叉进行,但不能取代前一步,慢慢的走向法制的统一。只不过,这一过程将是在很长时间以后的事,至少是特别行政区成立五十年后,以及台湾统一以后的事情了。

*1* 韩德培主编:《国际私法问题专论》,武汉大学出版社2004年版,第120页,第131
*2* 韩德培主编:《国际私法问题专论》,武汉大学出版社2004年版,第122页
参考文献

1、黄进:《中国法㓡的新发展:从单一法制到多元法制》,韩德培主编《国际私法问题专论》,第七章,武汉大学出版社
2、JIN HUANG and XUEFENG QIAN: “ONE COUNTRY, TWO SRSTEMS,”THREE LAW FAMILIES AND FOUR LEGAL REGIONS:THE EMERGING INTER-REGIONAL CONFLICTS OF LAW IN CHINA , 韩德培主编《国际私法问题专论》,第八章,武汉大学出版社
3、韩德培主编:《国际私法》,高等教育出版社,北京大学出版社2000年版