武汉市基本生态控制线管理规定
湖北省武汉市人民政府
第224号
武汉市基本生态控制线管理规定
《武汉市基本生态控制线管理规定》已经2012年2月20日市人民政府第4次常务会议审议通过，现予公布，自2012年5月1日起施行。
市长 唐良智
二０一二年三月十六日
武汉市基本生态控制线管理规定
第一章 总则
第一条 为了加强生态环境保护，防止城市建设无序蔓延，促进经济、社会、生态和谐可持续发展，根据有关法律、法规，结合本市实际，制定本规定。
第二条 本规定适用于本市行政区域内基本生态控制线的划定、调整，以及基本生态控制线范围内各项土地利用、建设活动。
本规定所称基本生态控制线是指依据本规定划定的生态保护范围界线。
前款所称生态保护范围是指位于城市增长边界之外，具有保护城市生态要素、维护城市总体生态框架完整、确保城市生态安全等功能，需要进行保护的区域，包括生态底线区和生态发展区。
第三条 市人民政府建立基本生态控制线管理工作协调机制，协调处理基本生态控制线的划定、调整及管理工作中出现的突出问题。
各区人民政府（含开发区、风景区、化工区管理机构，下同）是维护其管理区域内基本生态控制线完整的责任主体，根据有关法律、法规和规章，按照职责组织协调基本生态控制线内违法建设、违法用地的查处工作，并负责组织实施基本生态控制线内生态保护、村庄搬迁和集中建设、已建项目的清理等工作。
第四条 规划、土地、发展改革、城管综合执法、环保、林业、园林、水务、农业、文物等有关行政主管部门应当根据各自职责，按照下列规定，做好基本生态控制线的相关监督和管理工作：
（一）规划行政主管部门负责组织编制基本生态控制线的划定和调整方案，依法对基本生态控制线内的建设项目实施规划管理。
（二）土地行政主管部门负责依法对基本生态控制线内土地进行监管，依法收回基本生态控制线内土地，做好基本生态控制线内违法用地的查处工作。
（三）发展改革部门负责基本生态控制线内的项目投资管理。
（四）城市管理综合执法部门负责依法对基本生态控制线内违法建设行为进行查处，加强巡查工作，防止基本生态控制线内出现新的违法建设。
（五）环保行政主管部门负责基本生态控制线内环境影响评价、环境监测，并对环境违法行为依法进行查处，将基本生态控制线内污染物排放纳入全市污染物排放总量控制，削减基本生态控制线内污染负荷。
（六）林业、园林行政主管部门负责根据基本生态控制线的规划要求，做好森林、林地、绿地、自然保护区等的保护与管理，组织实施绿化建设，并依法查处相关违法行为。
（七）水务、农业、文物等行政主管部门负责加强对基本生态控制线内的水体、农田、文物等的监督和管理，并依法查处相关违法行为。
第五条 鼓励公民、法人和其他组织从事生态保护活动，对违反本规定的行为进行举报。
第二章 划定和调整
第六条 基本生态控制线应当依据武汉市城市总体规划和生态框架保护规划划定，其中下列区域应当划为生态底线区，其他区域划为生态发展区：
（一）饮用水水源一级、二级保护区，风景名胜区、森林公园及郊野公园的核心区，自然保护区；
（二）河流、湖泊、水库、湿地、重要的城市明渠及其保护范围；
（三）坡度大于16度的山体及其保护范围；
（四）高速公路、快速路、铁路以及重大市政公用设施的防护绿地；
（五）其他为维护生态系统完整性，需要进行严格保护的基本农田、林地、生态绿楔核心区、生态廊道等区域。
第七条 基本生态控制线按照下列程序划定和公布：
（一）市规划行政主管部门组织编制基本生态控制线划定方案；
（二）划定方案应当征求市人民政府相关部门和各区人民政府意见，采取论证会、听证会或者其他方式征求专家和公众的意见，并向社会公示。公示时间不少于30日；
（三）划定方案由市规划行政主管部门根据有关意见修改完善后，经市规划委员会审议通过，报市人民政府批准；
（四）基本生态控制线应当自批准之日起15日内，在本市主要新闻媒体和政府网站上公布。
经批准的基本生态控制线，应当报市人民代表大会常务委员会备案。
第八条 因国家、省、市重大项目建设需要或者上位规划调整，确需对基本生态控制线进行局部调整的，应当遵循总量不减、占补平衡、生态功能相当的原则，按照下列程序进行：
（一）市规划行政主管部门依据国家、省、市重大建设项目相关批准文件或者调整后的上位规划，就修改的必要性进行论证，报经市人民政府同意后组织编制基本生态控制线调整方案；
（二）调整方案应当征求市人民政府相关部门、相关区人民政府以及规划地段内利害关系人的意见，采取论证会、听证会或者其他方式征求专家和公众的意见，并向社会公示。公示时间不少于30日；
（三）调整方案由市规划行政主管部门根据有关意见修改完善后，经市规划委员会审议通过，报市人民政府批准；
（四）调整方案应当自批准之日起15日内，在本市主要新闻媒体和政府网站上公布。
经批准的基本生态控制线调整方案，应当报市人民代表大会常务委员会备案。
第三章 监督和管理
第九条 除下列项目外，生态底线区内禁止建设其他项目：
（一）具有系统性影响、确需建设的道路交通设施和市政公用设施；
（二）生态型农业设施；
（三）公园绿地及必要的风景游赏设施；
（四）确需建设的军事、保密等特殊用途设施。
第十条 除下列项目外，生态发展区内禁止建设其他项目：
（一）本规定第九条规定可以建设的项目；
（二）风景名胜区、湿地公园、森林公园、郊野公园的配套旅游接待、服务设施；
（三）生态型休闲度假项目；
（四）必要的农业生产及农村生活、服务设施；
（五）必要的公益性服务设施；
（六）其他经规划行政主管部门会同相关部门论证，与生态保护不相抵触，资源消耗低，环境影响小，经市人民政府批准同意建设的项目。
第十一条 基本生态控制线范围内确需建设的项目，应当作为可能造成重大环境影响的项目进行环境影响评价及规划选址论证。规划选址批准前应当向社会公示，公示时间不少于30日。
第十二条 基本生态控制线范围内的建设项目在建设过程中应当遵循环保生态的原则，并满足低强度和低密度的规划要求，具体的规划管理技术要求由市规划行政主管部门另行制定。
第十三条 基本生态控制线范围内已依法建成的各类项目，应当根据对生态影响的程度，分别采用下列方法进行处理：
（一）住宅及其配套设施，以及污染物排放达标、对生态保护无不利影响的项目，可按照现状、现用途保留使用；
（二）对生态保护有不利影响的项目，引导相关权利人进行改造和产业转型，逐步转为与生态保护不抵触的适宜用途；
（三）不符合环境保护、水资源保护、水土保持、河道堤防等法律、法规、规章及相关标准与规范要求的项目，由环保、水务等有关行政主管部门按照各自职责责令限期整改，逾期未整改或者整改不合格的，依法吊销相关许可证件。
第十四条 基本生态控制线范围内在本规定实施之前已经审批但尚未开工的建设项目，应当转为资源消耗低、环境影响小的用途，并严格控制开发强度和用地功能；对不符合本规定第九条、第十条规定条件的，应当置换到基本生态控制线外根据规划进行建设，或者实行政府土地储备。
第十五条 基本生态控制线范围内的现有违法建设项目，相关部门不得补办有关手续，并按照有关法律、法规和本市查处违法建设的有关规定予以处理。
第十六条 市、区人民政府应当制定引导政策，鼓励基本生态控制线内的原农村居民点进行搬迁和集中统一建设，区人民政府应当制订实施方案，逐步组织实施。
生态底线区内的原农村居民点除历史文化名村或者其他确需保留的特殊村庄外，应当逐步在生态底线区外进行异地统建，原用地恢复生态功能。按照规划要求确需保留的历史文化名村或者其他特殊村庄，应当遵循用地规模、建设规模不增加的原则，严格控制建筑高度、密度和体量，并制订详细规划，经市规划行政主管部门会同有关部门审核公示后，报市人民政府批准。
鼓励生态发展区内的原农村居民点在基本生态控制线范围外进行异地统建，确需在生态发展区内建设的，应当按照规划要求进行集中建设。
第十七条 各区人民政府应当按照市人民政府的要求，对其管理区域基本生态控制线范围内各类现有项目进行清理，并根据调查结果制订分类处置方案，报市人民政府批准后组织实施。
第十八条 市、区人民政府应当逐步建立完善各项扶持政策，按照补偿与发展相结合的原则，建立生态补偿机制，对因承担生态保护责任而导致合法利益受到损失的单位和个人给予合理补偿。
第四章 法律责任
第十九条 违反规定在基本生态控制线内进行违法建设的，由有关行政主管部门按照有关法律、法规和我市查处违法建设的有关规定予以处理；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十条 行政机关及其工作人员有下列行为之一的，对主管领导和直接责任人员依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
（一）未依法划定或者调整基本生态控制线的；
（二）越权审批、违反规划审批以及其他违法审批的；
（三）对基本生态控制线范围内违法建设查处不严、处置不力的；
（四）未按照本规定要求履行基本生态控制线范围内现有建设项目处置职责的；
（五）其他玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权导致生态环境遭到破坏的。
第五章 附则
第二十一条 依本规定划定的基本生态控制线及其范围图为本规定组成部分，具有同等法律效力。
第二十二条 对基本生态控制线内的生产建设活动，文物、水体、林地、绿地、湿地、自然保护区保护等法律、法规和规章有更严格规定的，从其规定。
第二十三条 本规定自2012年5月1日起施行。市规划行政主管部门应当根据本规定制定具体的实施细则。
中山市物业管理实施细则
广东省中山市人民政府
颁发《中山市物业管理实施细则》的通知
中府[1999]24号
火炬区管委会，各镇政府、区办事处，市属各单位：
现将《中山市物业管理实施细则》发给你们，请认真贯彻执行。
一九九九年三月二十九日
中山市物业管理实施细则
第一章 总则
第一条 为规范物业管理，明确业主、使用人和物业
管理公司的权利和义务，保障物业的合理使用，创造整洁、
文明、安全的居住环境，根据《广东省物业管理条例》的规
定，结合本市实际，制定本细则。
第二条 本市行政区域内的物业管理适用本细则。
本细则所称物业，是指已建成并交付使用的住宅、工
业厂房、商业用房等建筑物及其附属设施、设备和相关场地。
本细则所称物业管理，是指业主组成业主委员会对其
物业的共用部分和共同事务委托物业管理公司进行管理的
活动。
本细则所称物业管理区域，是指业主委托物业管理公
司实施物业管理的房屋、设施和相关场地的范围。
第三条 中山市建设委员会是本市物业管理行业的行
政主管部门（以下简称主管部门），负责本市行政区域内物
业管理工作的监督、管理和本细则的组织实施。
本市的其他相关行政管理部门在各自职责范围内，负
责做好物业管理的有关工作。
第四条 物业管理区域的划定，应遵循有利于推行社
会化、专业化管理，降低管理成本，形成规模效益，提高管
理质量和水平的原则，由房地产开发企业或其委托的物业管
理公司在房屋竣工验收前，向主管部门提出申请，批准后应
抄送当地公安部门。
第二章 有关部门及其职责
第五条 主管部门物业管理的主要职责是：
（一）制定关于物业管理的政策、规范性文件，规范
物业管理市场行为；
（二）负责对物业管理公司进行资质管理；
（三）对物业管理公司的经营活动进行监督、检查；
（四）协调解决物业管理工作中的重大问题。
第六条 火炬区及各镇、区的建设行政管理部门物业
管理的主要职责是：
（一）指导及协助成立或更换业主委员会，负责业主
委员会的备案工作；
（二）指导和监督业主委员会开展物业自治管理；
（三）协调解决物业管理相关问题。
第七条 火炬区及各镇区的城管部门在职责范围内，
负责做好物业管理区域内的有关管理工作。
居民委员会应按《城市居民委员会组织法》的规定，
积极履行自身职责，协助有关部门及物业管理公司做好物业管
理工作。
第八条 公安部门对物业管理公司的保安工作应给予
业务上的指导和监督，加强与物业管理公司联系，支持物业
管理公司做好物业管理区域内的安全防范工作。
第三章 业主和业主委员会
第九条 业主是指物业的所有权人，业主依法享有参
与物业管理有关事务的权利，并承担相应的义务。
业主的主要权利：
（一）参加业主大会；
（二）享有业主委员会的选举权和被选举权；
（三）表决通过业主公约和业主委员会章程；
（四）监督业主委员会和物业管理公司的管理工作。
业主的主要义务：
（一）执行业主大会和业主委员会的有关决定、决议；
（二）遵守业主公约和有关物业管理的制度、规定；
（三）按时交纳物业管理费；
（四）正确使用和维护物业及其附属设施。
第十条 物业管理区域内全体业主组成业主大会，业
主大会行使下列职权：
（一）选举、撤换业主委员会组成人员，监督业主委
员会的工作；
（二）通过业主公约和业主委员会章程；
（三）批准物业管理委托合同；
（四）决定有关业主利益和物业管理的重大事项；
（五）监督物业管理公司执行物业管理委托合同的情
况。
第十一条 物业已交付使用的建筑面积达到50%以
上，或者已交付使用的建筑面积达到30%以上不足50%，且
使用已超过一年的，应当依照规定召开首次业主大会。
第十二条 建设单位（包括除商品房以外的其他产权
单位）应以首任业主的身份，负责组织（或委托物业管理公
司组织）召开首次业主大会，物业所在区、镇建设行政管理
部门应当指导、协助业主召开业主大会。业主委员会成立后，
业主大会由业主委员会负责召开。业主大会每年至少召开1
次。业主可以提议召开临时业主大会，临时业主大会的召开，
应经有20%以上投票权的业主提议，业主委员会在接到提议
后10日内应当召开。
第十三条 召开业主大会应当有过半数以上投票权的
业主出席，业主大会的决定应有过半数以上投票权的参加会
议的业主同意才能通过。决定事项通过后应当予以公布。
第十四条 召开业主大会，可以由业主或业主的书面
委托代理人直接出席召开，如有过半数以上投票权的业主同
意或因物业附近场地条件限制等情况，经召集大会的组织向
主管部门作出书面报告，取得主管部门的同意，业主大会也
可以书面代理的间接出席方式召开。
书面方式召开的大会，其过程必须有公证人员进行公
证。
第十五条 业主的投票权，住宅按每个产权单位计算
表决权；工业厂房、商业用房按物业建筑面积计算表决权。
对物业建筑面积500平方米以下的，以每100平方米为单位
计算表决权，不足100平方米，按1票计算，然后每增加100
平方米增加1票。对物业建筑面积500平方米以上的，每增
加1000平方米增加1票，总票数最多不能超过10票。业主
委员会和物业管理公司有约定的，可照其约定。
第十六条 业主身份以售房合同或产权登记为准。业
主的配偶、亲属或使用人受业主书面委托可参与投票。售房
合同或产权证上登记的业主超过1人的，均可按享有的产权
比例行使业主权利。
第十七条 开发建设单位未售出的空房，由开发建设
单位作为业主参加业主大会。
第十八条 业主委员会是代表和维护全体业主合法权
益的物业管理区域内的群众性自治组织。业主委员会对业主
大会负责，履行下列职责：
（一）召集和主持业主大会，报告物业管理的实施情
况；
（二）草拟业主公约、业主委员会章程草案或修订草
案报业主大会通过，监督业主公约的实施；
（三）有权选聘物业管理公司，代表业主签定物业管
理委托合同，并负责合同的履行；
（四）听取业主、使用人的意见和建议，监督物业管
理公司的管理服务活动；
（五）审议物业管理公司制订的年度维护管理计划和
大宗维修项目的维修费用报告；
（六）监督及配合物业管理公司开展日常管理工作。
第十九条 首届业主委员会由首次业主大会选举产
生。一个物业管理区域选举产生一个业主委员会。业主委员
会每届任期两年。任期届满前两个月由本届业主委员会主持
召开业主大会，选举下一届业主委员会。业主委员会成员可
连选连任。
第二十条 业主委员会由业主担任。业主委员会委员
应当由遵纪守法、热心公益事业、处事公正、责任心强、有
一定组织能力的人员担任。
第二十一条 业主委员可设置主任、副主任，主任、
副主任在全体委员中选举产生。业主委员会委员数额，根据
物业规模大小确定。建筑面积5万平方米以下的物业，业主
委员会成员设5人，建筑面积5万平方米以上的，每超出1
万平方米可增设1人，最多不超过15人。
第二十二条 业主委员会候选人人选，由所在镇、区
建设行政管理部门征求有关各方意见后确定；也可由10%以
上的业主提名候选人，但只能一次性推举一名。
第二十三条 业主委员会会议由主任定期召集，召开
会议必须有过半数的委员出席，会议设会议记录制度，会议
作出的决定须经过半数委员同意，会议决定的事项应向全体
业主公布。
第二十四条 业主公约是由业主共同订立的有关物业
管理的协议，对全体业主具有约束力。业主公约和业主委员
会章程不得与法律、法规和规章相抵触。
第二十五条 业主转让或出租物业时，应将业主公约
作为转让合同或租赁合同的附件，对受让人或承租人具有同
等约束力。
转让人或者出租人应当自物业转让合同或者租赁合同
签订之日起15日内，将物业转让或者出租的情况告知业主
委员会和物业管理公司。
第四章 物业委托管理
第二十六条 物业管理公司是指依法设立的从事物业
管理服务的企业法人。从事物业管理的企业必须持有主管部
门核发的《物业管理资质证书》，并向工商行政主管部门申
请注册登记，领取营业执照，方可开业。
第二十七条 物业管理公司必须配备建筑、市政、园
林绿化、水电、财务等方面的专业管理人员，所聘用的技术
安全性较强的维护人员，必须持有有关专业部门颁发的上岗
证。
第二十八条 物业管理公司在接受物业管理委托后，
是该物业管理工作的直接责任人，其主要责任是：
（一）履行《物业管理委托合同》，按本细则规定的维
护管理内容、标准管理物业；
（二）保管好物业的综合验收资料；
（三）合理收取和使用物业管理费；
（四）对物业范围内的违章和违法行为，依据业主公
约及本细则规定进行处理，对须给予行政处罚的，应及时移
交有关行政管理部门处理；
（五）接受业主、使用人的监督，定期听取业主、使
用人对物业管理的意见；
（六）接受主管部门的物业管理工作考评。
第二十九条 物业经竣工综合验收合格后，由建设单
位向业主委员会正式移交物业管理权。物业竣工后综合验收
前的物业，由建设单位选聘和委托物业管理公司进行前期管
理。物业移交后，由业主委员会选聘和委托物业管理公司进
行管理。
第三十条 物业管理委托是指业主组成业主委员会对
其物业的共有部分和共同事务委托物业管理公司进行管理
的活动。
第三十一条 委托物业管理公司提供物业管理服务，
委托与受委托方应当遵循平等、自愿原则签订物业管理委托
合同。物业管理委托合同应当包括以下内容：
（一）物业的基本情况；
（二）委托管理、服务事项；
（三）物业管理服务质量标准；
（四）物业管理服务费用标准、收费方式；
（五）物业管理酬金标准及支付方式；
（六）合同期限、合同提前终止的约定；
（七）物业、业主及住户资料的管理和移交方式；
（八）委托人与被委托人的责、权、利；
（九）法律责任及解决纠纷的途径；
（十）委托人与被委托人双方约定的其他事项。
第三十二条 业主委员会辞退物业管理公司应经业主
大会同意，物业管理公司自行辞退，应向业主大会报告，并
经主管部门备案，双方均应提前3个月通知对方，辞退行为
必须按照合同及有关规定进行并办理移交手续。
第三十三条 建设单位移交物业管理权时，应当同时
移交下列资料：
（一）住宅小区公用设施、设备等清单；
（二）住宅小区规划图、竣工总平面图；
（三）单位建筑和结构竣工图、公用设施和设备竣工
图；
（四）道路、管网、绿化竣工图；
（五）工程质量评定验收资料；
（六）住宅小区综合验收资料；
（七）售房资料（包括房屋使用说明书和房屋质量保
证书）及其他必要资料。
第五章 物业的使用和维护
第三十四条 业主和使用人使用房屋不得有下列行
为：
（一）损坏房屋承重结构，破坏房屋外貌，擅自改变
房屋用途；
（二）对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、
天台、屋面等进行违章凿、拆、搭、占等；
（三）存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品；
（四）利用房屋从事危害公共利益和危害他人正当权
益的活动。
业主、使用人不按房屋使用说明书使用房屋造成的后
果，由其自负。
第三十五条 物业管理区域内禁止下列行为：
（一）践踏、占用绿地，占用通道等共用场地；
（二）擅自改变房屋及其配套设施的用途、结构、外
观，违反规定安装外墙防护设施，损毁设施、设备，危及房
屋安全；
（三）乱搭乱建，在房屋公用部位乱堆乱放、随意占
用；
（四）乱停乱放车辆；
（五）破坏绿化，损毁树木、园林艺术雕塑，影响景
观；
（六）乱抛乱堆垃圾杂物，倾倒余泥，堆放排放有毒
物质，污染环境，存放易燃、剧毒、放射性等危险物品；
（七）饲养禽畜；
（八）发生超过规定标准噪音；
（九）在建筑物、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻画；
（十）法律、法规和规章及业主公约禁止的其他行为。
第三十六条 业主或使用人自行聘请进入住宅小区内
进行装修、维修、检修的单位和个人，应当遵守房屋使用说
明书和业主公约，并须报经物业管理公司批准，办理进场施
工准许证后，方可动工。
第三十七条 业主或使用人自聘装修物业的，物业管
理公司可向每户业主或使用人收取不高于2000元的装修保
证金。装修完成后，没有发现损害房屋结构、外貌和公共部
位以及其他违反规定行为的，物业管理公司应把装修保证金
退回业主或使用人。
第三十八条 房屋及附属设施影响市容，危及毗邻房
屋安全及公共安全的，按规定应由业主或使用人及时修缮。
拒不修缮的，由物业管理公司进行修缮，其费用由业主或使
用人负责。
第三十九条 有关施工单位在物业管理区域内从事工
程建设或检修工程时，须通知物业管理公司，接受物业管理
公司监督，确保区内物业的完好，工程垃圾应及时清理，工
程完工后应清理好施工现场并恢复原状。
供水、供电部门人员及车辆可凭工作证件或车辆标志
进入物业管理区域进行有关设施的抢修、检修、维护工作。
第四十条 有关施工单位因施工或检修，破坏了区内
物业的，应按规定给予赔偿。
第四十一条 物业管理区域内的设施或植物影响了有
关专业公共设施的安全时，有关专业管理部门应按专业管理
规定和要求，通知物业管理公司配合处理。
第四十二条 建筑物的维修责任，如损坏责任明确的，
由责任人承担，其他则按下列规定承担：
（一）房屋自有部分由业主或使用人负责；
（二）毗连部分，由毗连部分的业主共同承担；
（三）建筑物本体共有部分，由该建筑物所有业主共同
承担；
（四）物业管理区域内共有设施、设备、场地，由全
体业主共同承担。
物业共有部位、共有设施、设备维修更新时，其费用
从物业管理维修基金增值部分中开支；增值部分不足以开支
的，由物业管理维修基金垫支，垫支部分应当向业主收回。
第六章 物业管理的内容及要求
第四十三条 物业管理的基本内容指建筑物主体外的
共用部位、共用设施、设备、共同事务的管理，具体包括：
（一）物业管理区域内的道路、门牌、路灯、排水管
道等设施的养护，定期清疏排水管井；
（二）物业管理区域内的树木花草、园林建筑小品和
其他园林设施的养护；
（三）物业管理区域内的环境保洁、垃圾清运、公厕
保洁及环卫设施的养护；
（四）安全防范服务；
（五）车辆停放及其场地的管理。
第四十四条 物业管理公司必须组建保安组织，配合
公安部门维护物业管理区域的治安秩序，具体内容包括：
（一）担负小区门卫、守护和巡逻护卫；
（二）做好小区防火、防盗、防破坏和防治安灾害事
故的工作；
（三）向物业管理区域内的居民宣传治安防范和治安
管理规定；
（四）协助公安部门预防和打击各类违法犯罪活动。
第四十五条 物业管理的基本标准：
（一）建筑物管理：
1、外墙完好、外观整洁，房屋完好率达98%；
2、建筑物外墙防护设施按规范设置，统一有序，没有
锈蚀；
3、公共通道、楼梯、地下室整洁干净，无障碍物；
4、消防通道畅通无阻；
5、建筑物零修及时率和及格率达100%；
6、建筑物标志明显、规范；
7、没有乱搭乱建、乱摆乱放、乱贴乱挂，以及改变建
筑物结构、外貌的现象。
（二）设备管理：
1、设备良好，运行正常，无重大管理责任事故；
2、设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘，无鼠、虫害
发生；
3、供电系统保证24小时正常运行，出现故障，立即
排除；
4、消防系统配备齐全，完好无损，可随时启用；
5、电梯系统按规定时间运行，安全设施齐全有效，通
风、照明及其他附属设施完好，梯厢、井道清洁；
6、按规定对二次供水蓄水设施设备进行清洗、消毒。
二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证俱
全。保持水池、水箱及周围环境的清洁卫生，无二次污染及
隐患。设备阀门、管道无跑、冒、滴、漏。
7、中央空调系统运行正常，无超标噪音和严重滴漏水
现象。窗式及分体式空调的安装位置统一，排列有序。
（三）市政公用设施管理：
1、管网设施敷设安全、美观，使用正常，没有泄露现
象；
2、管线架设安全、整齐规范、统一有序；
3、排水系统畅通，汛期道路无积水，楼内、地下室及
车库无积水、浸泡发生。排水井、盖完好无缺，道路畅通，
路面平坦；
4、照明路灯使用正常；
5、公共文体娱乐设施使用正常。
（四）园林绿化管理：
1、绿地内清洁，无黄土裸露，无破坏、占用现象；
2、路树、绿篱无缺株、枯萎；
3、园林建筑小品和其他园林设施完好，整洁。
（五）环境卫生管理：
1、路面、公共场地的保洁率达95%以上；
2、没有乱贴、乱挂、乱画现象；
3、垃圾日产日清；
4、公厕保洁做到无臭味、无苍蝇；
5、化粪池使用正常；
6、环境卫生设施完好、整洁。
（六）交通管理：
1、停车场、行车线路标志明显；
2、车辆管理有序，进入物业管理区域的车辆，集中停
放到停车场或指定停车点，无乱停、乱放现象。
第七章 物业管理费用
第四十六条 物业管理服务费，是指业主和使用人，
为确保物业的完好及正常使用，保持良好的生活环境和市容
市貌环境而投入的管理、养护和维修的费用。
第四十七条 对物业竣工后已交付业主使用，并已实
施物业管理的物业，经主管部门现场检查，出具交付业主使
用意见书后，报价格行政主管部门批准或备案，领取收费许
可证，物业管理公司方可收取物业管理服务费。
主管部门现场检查包括如下内容：
（一）该物业（或部分物业）内的单项工程已办理竣
工验收手续；
（二）该物业（或部分物业）已具备交付业主使用的
基本条件。包括已接通永久用水、用电，道路和排污渠道畅
通，影响居民居住安全的设施已经拆除，施工余泥全部清理
完毕等；
（三）预售或销售合同中向业主承诺交付使用时应有
的配套设施及其他使用条件已具备。
第四十八条 业主和使用人应当遵守业主公约，按照
物业管理委托合同的约定和业主委员会的决定交付物业管理
服务费。
建设单位未售出的空置物业应当分摊物业管理、维修
费用，分摊比例应当不低于收费标准百分之五十，但不应因
此而增加其他业主的负担。
第四十九条 对实施了物业管理的物业，实行物业管
理公司统一向住户收取综合性的物业管理服务费。
已成立业主委员会的，物业管理服务费的收费标准由
物业管理公司与业主委员按政府指导价约定或者由双方协
商确定。
物业已付使用尚未成立业主委员会的，物业管理服务
的收费标准由物业管理公司在政府指导价范围内提出，报市
价格行政主管部门核定。
第五十条 政府指导价按省公布的标准，一般每年调
整一次。
对获得全国城市物业管理优秀住宅小区称号的住宅小
区，经与业主或业主委员会协商同意，收费可按规定的指导
价上浮30%，获得省称号的住宅小区，可按规定的指导价上
浮15%。
第五十一条 物业管理公司的收费项目和标准应当
向业主公布。
物业管理公司在物业管理委托合同约定以外自行提供
服务，未经业主委员会或者业主认可的，业主或者使用人可
以不支付服务费用。
第五十二条 物业管理公司向业主、使用人预收物业
管理费，除业主、使用人自愿外，最多预收三个月的费用。
第五十三条 物业管理公司的经费来源主要为管理服
务费收入、车辆停放收入、多种经营收入及其他合法收入。
第五十四条 物业管理公司在日常管理工作以外，为
业主提供专项服务的收费标准由双方约定，报价格行政主管
部门备案，其收入用作管理经费。
第五十五条 物业管理公司接受委托实施物业管理，
并相应收取公共性服务费，其他部门和单位不得再重复征收
性质和内容相同的费项；同时，不允许以各种名义向物业管
理公司收取或摊派任何费用。
第五十六条 物业管理公司可享受国家对第三产业的
优惠政策。
第五十七条 鼓励物业管理公司发展多种经营，开展各
种有偿和无偿的便民服务，增加经营收入，逐步改善和提高
企业的经济效益。
第五十八条 物业管理公司的管理费收支帐目每季度
向业主、使用人公布一次，并报主管部门备案。
第五十九条 业主委员会应当设立物业管理维修基金。
物业管理维修基金由物业建设单位按物业总投资的2%的比
例，在建设工程综合验收时，一次性划拨给业主委员会，并
将其列为综合验收的必检专项。该项费用应列入建设成本。
物业管理维修基金的所有权属全体业主共同所有。
物业管理维修基金由行政主管部门设立专款帐号代为
管理，专款专用。维修基金闲置时，可用于购买国债或者用
于法律、法规规定的其他范围，严禁挪作他用。
物业管理维修基金自存入维修基金专户之日起计息，利
息净收益转作维修基金滚存使用和管理。
第六十条 物业管理维修基金的使用，先由物业管理公
司提出计划，经业主委员会批准，再报主管部门审批。
第六十一条 建设单位有经营性用房划拨给物业管理
公司的，可以折价抵扣物业管理维修基金数额，经营性用房
产权属全体业主，经营性收入纳入物业管理维修基金。建设
单位在预（销）售物业时，承诺用经营性用房收入补贴物业
管理服务费的除外。
第六十二条 建设单位向业主委员会移交物业管理权
时，应当按规定向业主委员会移交已分摊到户的用于公共服
务的公共用房和管理用房。移交物业管理用房，应作为建设
工程综合验收的必检专项。
第六十三条 住宅小区物业管理用房，按总建筑面积
1.5-2‰比例提供，公共用房按2-3‰比例提供，商业大厦按
3-5‰的比例提供。公共用房经业主委员会同意可用作商业
用房，所得收入用于补贴物业管理费用。
第六十四条 如实行分期分批综合验收的，则应按当
期当批物业投资额的规定比例拨付物业管理维修基金和提
供物业管理用房。
第八章 法律责任
第六十五条 业主、使用人、物业管理公司和建设单
位之间发生纠纷时，当事人可以通过协商或者调解解决，协
商、调解不成的，可以依法申请仲裁或者向人民法院起诉。
第六十六条 物业管理公司违反本细则规定，有下列
行为之一的，由主管部门责令其限期改正、赔偿损失；并可
视情节轻重，由主管部门降低其资质等级或者注销其物业管理
资质证书：
（一）建筑物主体外的共用设备、共用设施不按期修
缮或者养护、维修不当，造成业主损失的；
（二）管理制度不健全，管理混乱；
（三）服务管理不当，使公用设施、设备遭受损失的；
（四）乱搭乱建，擅自改变物业管理区域内共用设施、
共用场地用途的；
（五）不履行物业管理委托合同规定的其他义务的。
第六十七条 物业管理公司有自定收费项目，擅自扩
大收费范围，提高收费标准等价格违法行为的，由价格行政
主管部门依照《中华人民共和国价格法》的规定处理。
第六十八条 建设单位不及时移交物业管理维修基金
和物业管理用房的，由主管部门责令其限期履行；逾期不履
行的，业主委员会可以依法向人民法院起诉。
第六十九条 业主或使用者违反本细则第三十四条、
第三十五条规定的，由业主委员会或其授权的物业管理公司
予以制止、限期改正；逾期不改正的，由物业管理公司恢复
原状，恢复原状所需的费用以及对他人造成的损失，由责任
人承担。
第七十条 业主之间发生的有关物业纠纷，物业管理
公司有调解责任，调解不成的，由业主自行到法院起诉。
第七十一条 业主不配合房屋本体部位和房屋毗连部
位的维修时，物业管理公司可以采用以下办法：
（一）在小区内予以公布；
（二）与有关部门协商，采取相应的必要措施；
（三）向人民法院提起诉讼。
第七十二条 业主、使用人不按约定交付物业管理、
维修等分摊费用的，物业管理公司可以催缴、限期交付；逾
期仍不交付的，按合同约定加收滞纳金，合同没有约定的，
可按每日加收欠缴金额1‰的滞纳金；经催收仍不交付的，
可累积计帐，在物业转让时，由房地产交易机构代为扣除；
物业管理公司也可与有关部门协商，采取必要的措施协助催
缴有关费用或者依法向人民法院起诉。
第七十三条 本细则与法律、法规有抵触的，以法律、
法规为准。
第七十四条 本细则自颁发之日起实施。中山市人民
政府《转发市建委〈中山市城镇住宅小区管理试行办法〉的
通知》（中府[1996]8号文）同时废止。
