建设部关于加强商品房销售管理的通知
建设部
建设部关于加强商品房销售管理的通知
建设部
各省、自治区建委（建设厅），直辖市、计划单列市建委（开发办）、房地产管理局，北京市市政管理委员会，上海市、深圳市住宅局：
近来，购房者对商品房的质量、面积和产权证的发放等方面投诉较多，对商品房销售中出现的欺诈、不讲诚信等问题反响比较强烈。既对商品房的销售市场产生了不良影响，也影响了住房制度改革和房屋商品化的推进。为了保护消费者利益，促进住房消费市场的发育，根据《中华人民
共和国城市房地产管理法》及有关法律、法规的规定，特作如下通知：
一、地方各级人民政府建设和房地产主管部门要加强商品房的销售管理，把加强商品房质量管理作为1998年的工作重点，切实保护购房者的合法权益。各房地产开发企业，应当依法经营，加强质量管理，提高市场服务水平，反对不正当竞争，反对欺诈，以优质服务取信于消费者。
二、商品房屋的建设必须符合国家有关的设计、施工等技术标准和规范。商品房屋竣工后，开发经营企业应向房地产开发主管部门提出综合验收申请，综合验收不合格的商品房屋不得交付使用。房地产开发企业应建立商品房质量管理体系，加强商品房质量管理，对所开发经营的商品房
承担最终质量责任。
三、商品房销售单位必须是具有独立企业法人资格、取得房地产开发主管部门核发的资质证书的房地产开发企业。
项目公司销售商品房的，必须经房地产开发主管部门核准。
四、委托房地产中介服务机构进行销售的，房地产开发企业要对中介服务机构的销售行为承担责任。受委托的房地产中介服务机构必须取得相应的资格。房地产中介服务机构销售商品房或进行商品房销售宣传时，要出示房地产开发企业的委托书，委托书必须载明受托单位的权限。
五、房地产开发企业、房地产中介服务机构进行商品房销售宣传时要实事求是，房地产广告要严格执行《房地产广告发布暂行规定》，用词应严谨、规范，不得加入虚假内容。凡广告承诺的内容，必须严格遵守。
六、房地产开发企业预售商品房时，必须向购买方出示《商品房预售许可证》。现房销售的，必须出示证明所售房屋合法的有关证件，并明确取得房屋所有权证的期限。
七、商品房销售（预售），应当签订书面的销售合同，房地产开发企业不得使用强制性的格式合同，购房者有权对合同的内容提出变更和修改。
八、各地要大力宣传、推广《商品房销售合同示范文本》。商品房购销合同应当明确以下主要内容：
1．用地依据、商品房座落位置、商品房交付使用期限；
2．总价款、付款方式、付款时间；
3．使用面积、建筑面积（其中实得建筑面积、公用分摊面积应分别标明）；
4．商品房的销售方式（预售或现房销售）；
5．商品房屋的产权性质，产权登记约定的期限和有关方的责任；
6．发生设计变更的约定；
7．关于商品房屋装饰、设备标准、房屋质量的承诺和责任；
8．物业管理方式及售后保修、维修责任；
9．合同约定面积与实得面积发生差异的处理方式；
10．违约责任。
九、各地要严格执行《城市商品房预售管理办法》，加强预售管理工作。对不符合商品房预售条件的开发项目，不得发放《商品房预售许可证》；对批准预售的项目，要加强预售款项的监督和预售项目的监管，防止“烂尾楼”的产生。
十、商品房公用面积分摊应当严格执行1995年建设部发布的《商品房销售面积计算及公用面积分摊规则》的规定，各地要结合当地实际，尽快制定实施细则，明确商品房实得面积的合理误差范围和超出合理范围的处理方式，原则上要保持一幢楼误差面积的代数和趋于零。
在核发房屋所有权证时，要严格执行国家有关规定，以竣工图标明的面积或实地勘丈的面积作为计算房屋面积的依据。
十一、各地要加强对房地产开发企业的资质管理，对在房地产开发经营中有违法行为和消费者投诉比较多的房地产开发企业，要依法予以查处。
1998年3月1日
南京市劳动和社会保障局关于印发《南京市企业退休人员社会化管理服务工作实施细则》的通知
江苏省南京市劳动和社会保障局
关于印发《南京市企业退休人员社会化管理服务工作实施细则》的通知
各区县劳动和社会保障局，各有关单位：
为更好地贯彻落实市委办公厅、市政府办公厅《关于转发市劳动和社会保障局等部门〈南京市企业退休人员社会化管理服务工作实施意见〉的通知》（宁委办发[2006]72号）精神，现将《南京市企业退休人员社会化管理服务工作实施细则》印发给你们，请认真贯彻执行。
二ОО七年六月五日
南京市企业退休人员社会化管理服务工作实施细则
第一章 总则
第一条 为认真贯彻落实中共中央办公厅、国务院办公厅《关于转发劳动和社会保障部等部门〈关于积极推进企业退休人员社会化管理服务工作的意见〉的通知》(中办发[2003]16号)和省委办公厅、省政府办公厅《关于转发省劳动和社会保障厅等部门〈关于积极推进企业退休人员社会化管理服务工作的意见>的通知》(苏办发[2003]21号) 及市委办公厅、市政府办公厅《关于转发市劳动和社会保障局等部门〈南京市企业退休人员社会化管理服务工作实施意见〉的通知》（宁委办发[2006]72号）的精神,进一步加快社会保障体系建设,切实推动我市企业退休人员社会化管理服务工作,特制定本实施细则。
第二条 企业退休人员实行社会化管理服务，其管理服务工作与原企业逐步分离，养老金实行社会化发放，人事档案移交社会化管理服务机构集中管理，人员纳入居住地街道、社区实行属地管理。
第三条 参加我市城镇企业职工基本养老保险的退休、退职人员，养老保险由省直管的驻宁企业退休人员，应纳入我市街道、社区，实行社会化管理服务。
第四条 完善工作的组织体系。市企业职工养老保险结算管理中心（以下简称市企保中心）增挂“市企业退休人员社会化管理服务中心”（以下简称“市退管中心”）牌子，负责全市企业退休人员社会化管理服务工作的组织实施，接收、管理企业退休人员的人事档案，指导和协调各区、县企业退休人员社会化管理服务机构开展工作。各区社会劳动保险所增挂“区企业退休人员社会化管理服务中心”（以下简称“区退管中心”）牌子，负责辖区内企业退休人员社会化管理服务工作的组织开展，监督、检查街道劳动保障所（以下简称街道）、社区劳动保障站（以下简称社区）社会化管理服务工作。街道、社区负责辖区内企业退休人员的日常管理服务，为退休人员提供节日、重病、特困等慰问，帮助退休人员建立自助互助组织，组织退休人员开展活动。逐步建立起与我市经济社会发展水平相适应的企业退休人员社会化管理服务体系。
第五条 加快工作的实施进度。2007年7月1日起，新办退休手续的企业退休人员全部实行社会化管理服务，纳入居住地街道、社区属地管理。2007年6月30日前办理退休手续的企业退休人员以企业为单位，逐步移交居住地街道、社区实行社会化管理服务。
第二章 退休人员的移交
第六条 企业退休人员的移交工作由原企业负责，灵活就业退休人员的移交由其档案托管部门负责。
第七条 企业退休人员及灵活就业退休人员的移交步骤：
（一）划拨经费。企业或档案托管部门按宁委办发[2006]72号文件规定，在办理人员移交手续前足额向市企保中心（市退管中心）划拨社会化管理服务费。
1、2007年1月1日后办理退休的企业退休人员一次性每人划拨1500元；2006年12月31日前办理退休的企业退休人员一次性每人划拨1000元，该项费用由企业承担。
2、灵活就业退休人员的社会化管理服务费按上述标准减半交纳，费用由个人承担。
（二）档案移交。
1、2007年7月1日后办理退休的企业退休人员或灵活就业退休人员，由企业或档案托管部门按照《关于做好南京市企业退休人员档案移交、接收工作的通知》（宁劳社险管[2007]6号）的要求，持退休人员档案及《参保人员退休（定期生活费）报审表》到市企保中心（市退管中心），按照档案初审、退休审批、退休待遇计算、档案移交的工作流程，办理退休手续，领取《社会化管理服务通知单》（以下简称《通知单》）。
2、2006年6月30日前已办理退休的企业退休人员或灵活就业退休人员，由企业或档案托管部门持退休人员档案和档案移交花名册到市企保中心（市退管中心）办理移交手续。
（三）建立服务关系。企业或档案托管部门在办理人员移交手续后，将市企保中心（市退管中心）发放的《通知单》在10个工作日内交退休人员。退休人员收到《通知单》后在10个工作日内持《通知单》前往居住地社区登记，领取《企业退休人员社会化管理服务联系卡》（以下简称《联系卡》），建立服务关系，实行社会化管理服务。
第八条 居住在异地的企业退休人员，由本人或委托企业持《通知单》到企业注册地所在区退管中心，建立服务关系，纳入社会化管理服务范围，享受异地退休人员社会化管理相关服务。
第三章 管理服务制度
第九条 各级社会化管理服务机构要认真履行职责，建立健全制度，制定服务规范，为实行社会化管理服务的企业退休人员提供周到的服务。
第十条 实行“四走访”制度。
（一）首次走访：每月对辖区内新纳入的企业退休人员进行走访，发放《联系卡》，掌握基本情况。
（二）重点走访：对辖区内鳏寡孤独、重病、80周岁及以上的高龄企业退休人员，每半年走访一次，重点关心。
（三）定期走访：对辖区内企业退休人员，每年走访一次，动态掌握生活状况。
（四）特定走访：对辖区内未按规定办理基本养老金领取资格认证手续的、发生突发事故及死亡等其它情况的企业退休人员及时上门走访。
第十一条 建立“五慰问”制度。
（一）节日慰问：对辖区内特困退休人员家庭，每年春节期间进行慰问，发放慰问物品。
（二）生日慰问：对辖区内80周岁、90周岁、100周岁高龄企业退休人员，上门慰问，祝贺生日。
（三）重病慰问：对辖区内患危重病的企业退休人员，上门慰问，发放慰问金（原则上每人可享受一次）。
（四）困难慰问：对辖区内发生重大突发事故的企业退休人员家庭，上门看望慰问。
（五）死亡慰问：对辖区内企业退休人员死亡的，上门对其亲属进行慰问。
第十二条 落实“六服务”制度。
（一）政策咨询和查询服务：为企业退休人员提供电话咨询、现场咨询和有关信息查询服务。
（二）领送养老金服务：根据退休人员本人申请，对辖区内高龄、危重病等行动不便的企业退休人员提供领送养老金服务。
（三）医疗健康服务：协助社区医疗服务机构提供医疗卫生服务，帮助建立企业退休人员健康档案。
（四）文体活动服务：组织企业退休人员开展形式多样的文体娱乐活动，做到社区每月不少于一次；街道每季不少于二次；市、区每年不少于四次以上的活动。
（五）报领丧葬抚恤费服务：对辖区内企业退休人员死亡的，及时上门吊唁，并按规定协助报领丧葬费和直系亲属抚恤费。
（六）引导自我管理和互助服务：引导企业退休人员建立自管和互助服务组织，为他们创造活动条件，提供相关服务。
第四章 退休人员档案管理
第十三条 企业退休人员或灵活就业退休人员的档案，由原企业或档案托管部门移交到市企保中心（市退管中心）实行集中管理。市企保中心（市退管中心）按照国家有关档案管理的法规和制度要求，制定档案移交、管理、使用办法，审核、接收企业退休人员档案，通过社会化管理服务信息系统对档案进行管理。
第十四条 市企保中心（市退管中心）对企业退休人员档案库房进行统一建设和维护。档案库房应严格按照档案管理的标准，做好防火、防虫、防潮、防光、防盗、防尘、防有害生物等工作。
第十五条 企业或档案托管部门在移交退休人员档案前，应按照原劳动部、国家档案局发布的《企业职工档案管理工作规定》，对档案材料进行整理、编目、分类、排序、装订成册，并填写目录。装订后的档案，要做到卷面整洁，案卷整齐。
第十六条 企业退休人员中中央管理的领导干部的移交、管理问题，待中央另行规定后执行。区县以上各级党委管理的企业退休领导干部，在纳入街道、社区管理时，人事档案暂不移交。
第十七条 移交前已死亡的企业退休人员档案，仍由原企业或档案托管部门保管。
第五章 基本信息管理
第十八条 社区工作人员应了解掌握企业退休人员相关情况，采集基本信息，实行社会化管理服务信息系统管理。
第十九条 辖区内企业退休人员发生转移、死亡等基本信息变更的，社区应及时办理人员转移、死亡申报等相关手续，并对辖区内企业退休人员基本信息进行跟踪维护，实施动态管理。
第二十条 各级社会化管理服务机构应加强对社会化管理服务信息的管理，确保数据的准确性、安全性和使用的规范化，未经市、区退管中心批准，不得擅自将企业退休人员基本信息提供给其他单位或个人。
第六章 企业责任与要求
第二十一条 企业退休人员原所在企业应遵循“责任共担、平稳过渡”的原则，主动负责地做好企业退休人员的移交工作。
第二十二条 企业仍要继续落实在一定时期内应承担的责任。企业在退休人员移交前，要继续做好其日常管理服务工作。实行社会化管理服务后，统筹项目外的非基本养老保险待遇费用，企业应严格按照宁委办发[2006]72号文件要求落实，不得以社会化管理为由随意减少退休人员的福利待遇。
第二十三条 企业现用于退休人员活动的场所、设施，要继续发挥作用，保证使用，并向社会开放。
第七章 其他
第二十四条 开展社会化管理服务工作所需经费，在一定时期内，由企业划拨，从企业原渠道列支。社会化管理服务经费按照《南京市企业退休人员社会化管理服务经费管理和使用办法》（宁劳社险管[2007]5号、宁财社[2007]302号）规定，列入财政专户，实行收支两条线管理，专款专用。
第二十五条 市、区退管中心要加强企业退休人员活动中心的建设，通过自建、合建、改建、划拨等方式，广泛开辟退休人员活动场所。同时，街道、社区也应充分利用现有的活动场地或通过租用、借用等形式，为企业退休人员开展活动提供方便。
第二十六条 市企保中心（市退管中心）定期对各级社会化管理服务机构的工作开展情况进行检查、评估、考核，建立企业退休人员社会化管理服务工作考核制度。要建立培训机制，加强对各级社会化管理服务机构工作人员的培训，进一步提高工作人员业务素质，保证我市企业退休人员社会化管理服务质量和水平。
第二十七条 各养老保险独立统筹县（区）劳动保障部门可结合本地实际，参照本细则制定具体实施办法。
第二十八条 本实施细则自2007年7月1日起执行。
