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购买查封房屋的买卖合同是否有效

奚正辉


案例：

　　乙向甲购买了一套房屋，但是该房屋有法院查封，双方签署了房屋买卖合同，该买卖合同是否有效？对此人们认识不一致。

　　认为房屋买卖合同无效的主要理由是：
　　《中华人民共和国城市房地产管理法》（1994年7月5日通过，2007年8月30日修正）第三十八条：“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形”。其中第二款明确查封的房地产不得转让。
　　《最高人民法院关于转卖人民法院查封房屋行为无效问题的复函》（1997年4月7日通过）其中提到：“北京亚运特需供应公司在此后擅自将其已被查封的房产转卖给北京沃克曼贸易开发有限责任公司的行为是违法的，所订立的房屋买卖合同系无效合同”。

　　其实随着市场经济地不断发展，无论在立法界还是司法界越来越维护交易的稳定，保护合同的效力，强调意思自治。不轻易干预交易，不轻易确认合同无效。
　　首先，从合同法历次解释的角度分析买卖合同的效力。
　　《中华人民共和国合同法》（1999年3月15日）第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。购买查封房屋是违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》，属于法律的强制性规定。
　　《最高院关于适用合同法若干问题的解释（一）》（1999年12月1日通过）第四条：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”。购买查封房屋的确是违反了法律的强制性规定。
　　《最高院关于适用合同法若干问题的解释（二）》（2009年2月9日通过）第十四条：“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定“。
　　《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》(2009年7月7日通过)第15条：“正确理解、识别和适用合同法第五十二条第（五）项中的“违反法律、行政法规的强制性规定”，关系到民商事合同的效力维护以及市场交易的安全和稳定。人民法院应当注意根据《合同法解释（二）》第十四条之规定，注意区分效力性强制规定和管理性强制规定。违反效力性强制规定的，人民法院应当认定合同无效；违反管理性强制规定的，人民法院应当根据具体情形认定其效力”。第16条：“人民法院应当综合法律法规的意旨，权衡相互冲突的权益，诸如权益的种类、交易安全以及其所规制的对象等，综合认定强制性规定的类型。如果强制性规范规制的是合同行为本身即只要该合同行为发生即绝对地损害国家利益或者社会公共利益的，人民法院应当认定合同无效。如果强制性规定规制的是当事人的“市场准入”资格而非某种类型的合同行为，或者规制的是某种合同的履行行为而非某类合同行为，人民法院对于此类合同效力的认定，应当慎重把握，必要时应当征求相关立法部门的意见或者请示上级人民法院”。
　　《城市房地产管理法》规定了查封的房地产不得转让，应该就是属于管理性强制性规定，并不是效力性强制规定。乙向甲购买了查封房屋，愿意为甲归还其所欠的债务，并解除查封，这在现今社会经常发生，这也是甲清偿债务经常采用的方法。甲乙双方的交易没有损害债权人的利益，跟谈不上损害国家社会利益。若债权人认为甲低价转让侵害其利益，其有权提出撤销权之诉，撤销甲乙双方的买卖行为，无需公权力介入来确认合同无效，从而影响交易的安全性与稳定性。《城市房地产管理法》第三十八条第（六）款：未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。若购买期房，产权证还没有办理，那么签署的房地产转让合同是否无效呢？这点法律界曾经也有争议，但是目前已经形成了一致意见，转让合同是有效的，只是房地产登记机构不准办理转让登记。第三十八条第（四）款：共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让。未经其他共有人书面同意，可能是表见代理，那么就是有效合同；也可能是效力待定，因为其他共有人可能会追认，若追认肯定是有效合同。可见《城市房地产管理法》第三十八条的规定主要是管理性强制规定，违反该规定，并不一定合同无效，只是登记机构从行政管理的角度不给予登记。
　　认为购买查封房屋的买卖合同无效的人是混淆了合同效力与登记效力，买卖合同是有效的，只是没有登记还没有取得物权，不得对抗善意第三人。区分两则的效力，具有一定的实际意义：1、有利于保护买受人依据合同所享有的占有权。2、买受人有权依据合同主张违约赔偿。若合同无效，违约责任也就无效了。3、买受人有权依据合同要求继续履行合同，要求办理产权登记。若确认合同无效，就要返还房屋，那么就妨碍了现有的财产秩序，也剥夺了买受人主张房屋的权利。

　　其次，从其他规定分析买卖合同的效力。
　　《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（2004年2月10日通过）第21条：“已被人民法院查封、预查封并在国土资源、房地产管理部门办理了查封、预查封登记手续的土地使用权、房屋，被执行人隐瞒真实情况，到国土资源、房地产管理部门办理抵押、转让等手续的，人民法院应当依法确认其行为无效，并可视情节轻重，依法追究有关人员的法律责任”。现在法院的查封都是登记的，被执行人也不太可能隐瞒，登记部门更不能擅自办理登记，若这种情况发生，则要追求其法律责任，该规定明显带有行政管理的色彩。而且该规定只是明确登记行为无效，没有规定转让合同也无效。
　　《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 （2004年10月26日通过）第二十六条：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人”。 该规定明确了被执行人的转让行为不得对抗申请执行人，法院的查封没有公示不得对抗善意第三人。其实该规定的基础都是转让合同是有效的，若无效就不可能对抗第三方，而且本条的规定也取代了《最高人民法院关于转卖人民法院查封房屋行为无效问题的复函》。
　　《中华人民共和国物权法》（2007年3月16日通过）第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。《物权法》明确了合同是否有效依据合同法等规定，不登记不产生物权，也不影响合同的效力。物权法的出台，明确了合同效力与物权登记无关。最典型的规定是抵押权，原来规定抵押不登记，抵押合同无效，但是物权法规定抵押不登记只是抵押权无效，抵押合同还是有效的。

　　购买查封房屋的转让合同应该是合法有效的，是双方真实意思的表示，只是房地产登记机关不受理转让登记，所以买受人也要注意不能取得所有权的风险。


上海中汇律师事务所 奚正辉律师



执行和解，是指在人民法院执行过程中，双方当事人在不违反法律禁止性规定的前提下，对如何履行生效法律文书确定的内容进行自愿自主协商并达成合意的行为。和解的内容，可以是一方自愿放弃一部分或全部权利，也可以是一方满足另一方的要求，还可以是双方都作一些让步。大力推行执行和解制度有利于化解社会矛盾，维护社会稳定，减少执行成本，具有十分重要的现实意义。然而，在执行实践中执行和解却不象案件审理中的诉讼调解那样，得到普遍的推广和社会的广泛认可，甚至法院内部也对执行和解褒贬不一，争议很大。出现这种情况，究其原因，一是当前法院内部片面强调全执结率，忽视了执行和解的重要作用。二是存在大量和而不解的现象，使权利人的利益受到损害，造成社会对执行和解的不认可。基于以上情况，有必要对执行和解的适用进行探讨，规范执行和解的适用程序，真正让执行和解制度得到广泛推行，发挥出它的重要作用。本文拟对执行和解中存在的些许问题进行浅显分析，并提出相应的完善对策和立法建议，以资商榷。
一、执行和解协议效力的判定
执行和解的核心是执行和解协议。所谓和解协议是指在执行程序中，双方当事人通过平等协商，就变更执行依据所确定的内容达成的合意，是执行当事人对自己的民事实体权利所做的处分。和解协议是双方当事人意思自治的产物，从法理上讲，和解协议是执行中双方当事人就如何履行其债权债务在原法律文书的基础上而订立的一种合同。根据合同法的一般原理，合同对双方当事人都有约束力，双方都应当信守承诺，不得违反。但是，和解协议又不同于一般的民事合同，而是一种特别的民事合同。依据特别法优于普通法的一般法理，和解协议应当优先适用民事诉讼法及其它法律、司法解释对于执行和解的相关规定。然而执行和解的效力由谁判定，如何判定，在执行实践中存在不同的观点和做法。
民事诉讼法第230条第1款规定：“在执行中，双方当事人自行和解达成协议的，执行员应当将协议内容记入笔录，由双方当事人签名或者盖章。”《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》（以下简称《执行规定》）第86条第2款规定：“和解协议一般应当采取书面形式。执行人员应将和解协议副本附卷。无书面协议的，执行人员应将和解协议的内容记入笔录，并由双方当事人签名或盖章。”
依据上述规定，比较普遍的观点认为：执行法院对和解协议不应进行审查：该观点认为，执行和解不同于审判中的调解。对执行和解来说，不需要人民法院介入，只要当事人双方就执行依据所确定的权利义务的履行达成合意即可。
笔者认为，由于和解协议对于执行程序的实质性影响，加上民诉法第230条第2款规定申请执行人因受欺诈或者胁迫情况下达成的和解协议，可以随时申请恢复原生效法律文书的执行的规定，为了避免执行程序的拖延与司法资源无谓浪费，执行法院不但应当进行审查，而且这种审查还应当是全方位的，既要进行形式审查，也要进行实质审查。法院对执行和解协议进行审查有以下几个方面：
　　一是审查执行和解协议是否违背法律规定和社会公共道德。经审查执行和解协议违背法律规定和社会公共道德，要向当事人说明和解协议无效，案件执行程序继续进行。
　　二是审查被执行人是否具备履行和解协议的条件，是否存在被执行人利用执行和解拖延执行逃避执行的可能。
　　三是审查双方当事人是否出于自愿，是否存在欺诈、胁迫等情形，是否存在危害第三人合法权益等。
具体做法是在双方达成和解协议后，执行法官要责令被执行人说明履行和解协议的能力和条件。被执行人不能说明其有履行义务的能力和条件，又不能提供执行担保的，法院不认可和解协议的效力，执行程序不停止。法院审查执行和解协议的情况要记入笔录。审查的内容包括执行和解主体是否适格、和解协议是否是当事人真实意思的表示、和解协议内容是否合法等等。意即执行和解作为执行的一种特殊方式，应当合法有效。和解协议的合法有效是执行和解成立的前提。执行和解的成立必须符合自愿原则和合法原则。所谓自愿原则，是指执行和解的合意应当出于双方当事人的自由意愿，是其真实意思表示一致的结果。合法原则是指执行和解协议不得违反法律、法规的强制性规定，不得损害社会公共利益和他人合法权益，否则，和解协议应被确认为无效。其次，执行中和解虽然是双方当事人之间达成的合意，却并不意味着法院不起任何作用。执行和解协议的执行力是附条件、有限制的，在肯定执行和解的效力后，还需要进一步提供制度上的保障，才能使执行和解发挥其功效。因此，确立法官对执行和解协议的实质审查权，是确认执行和解协议的执行力，是执行和解过程走出“无用功”怪圈的必然选择。
二、执行和解协议是否应具有强制执行效力
民事诉讼法第230条规定：“在执行中，双方当事人自行和解达成协议的，执行员应当将协议内容记入笔录，由双方当事人签名或者盖章。申请执行人因受欺诈、胁迫与被执行人达成和解协议，或者当事人不履行和解协议的，人民法院可以根据当事人的申请，恢复对原生效法律文书的执行。”从该规定可以看出，我国执行程序中当事人双方达成的和解协议不具有强制执行的效力。但有学者指出：既然和解是在执行程序中当事人自行协商达成的协议，并经人民法院审查后，认为不违背国家法律规定，未侵犯国家、集体或他人的利益，即应赋予和解协议与调解协议同等法律效力，一方当事人如果不履行和解协议，可以根据对方当事人的申请，采取强制执行措施，倘若当事人的和解协议没有这种法律上的约束力，那么，规定执行和解制度是没有任何实际价值的。结合司法实践，笔者赞同这个观点，认为民事诉讼法应当考虑赋予和解协议相应的法律效力，使其成为强制执行的依据。理由如下：
从现行有关执行和解的法律规定来看，既然民事诉讼法第230条规定了当事人在执行程序中有和解的权利，就理应尊重当事人行使和解权利的结果，即尊重当事人达成的和解协议，否则，第230条之规定就会前后不一致，当事人的和解权利也因此失去它应有的完整性和全面性。特别是《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》（以下简称《民诉法意见》）第266条的规定更显其前后不符、自相矛盾之弊端。如“对方当事人申请执行原生效法律文书的，人民法院应当恢复执行，但和解协议已经履行的部分应当扣除”，从整个执行程序的完整性来看，该规定说明人民法院执行根据的前后不一致。因为“和解协议已经履行的部分应当扣除”显然意味着人民法院只是对没有履行的部分是以生效法律文书为根据去执行的，那对已经履行的部分是以什么为根据的呢？如果是以和解协议为执行的根据，则人民法院前后执行的根据不一致，有损法律的严肃性。同时因为和解协议无强制执行的效力，也容易造成一些案件实际执行中的难度。如在某案件中，当事人双方达成和解协议，变更了原判决确定的法律义务关系，将原判决中“被执行人支付申请人房屋补偿款八万元，住房一套归被执行人所有”的主文，经过双方自愿协商，房子归申请人所有，由申请人支付被执行人五万元。但在实际履行中申请人要求支付案款，被执行人却不按照和解协议交付房屋，导致和解协议无法履行，而被执行人又没有足够能力支付原判决的八万元，亦只有一套住房，执行和解协议又没有强制执行的效力，按照相关司法解释无法强制拍卖，案件执行陷入僵局。
因此，笔者认为，结合执行实际，民事诉讼法应当赋予和解协议相应的法律效力，使其成为法院强制执行的根据。建议将现行民事诉讼法第230条第2款修改为：“……当事人不履行和解协议的，人民法院可以对方当事人的申请，强制执行原生效的法律文书或双方自愿达成的和解协议。”
三、当事人达成和解协议后，法院应否解除强制执行措施
在执行工作中，当事人在人民法院采取强制执行措施查封、冻结、扣押被执行人的财产后，基于此达成和解协议的情况比较常见。对于在和解协议达成后、未履行完毕前，执行法院对已采取的查封、扣押、冻结等强制措施应如何处理？目前理论上和实践中有两种观点。一种观点认为，为保障申请执行人的合法权益，执行法院应继续保持查封、扣押、冻结原状，直到和解协议履行完毕。另一种观点认为，执行和解是当事人为了结束执行程序，自愿协商解决纠纷。所以，当事人达成和解协议后，人民法院就应当终止执行活动，强制执行措施应当停止，已采取的强制措施也应该撤销。
笔者认为，第一种观点具有内在的矛盾。在下列情况下，执行程序因双方当事人达成执行和解而终结，即执行和解具有终结执行程序的效力；申请执行人在和解协议中放弃全部未实现权利的；和解协议即时履行完毕的。除此之外，执行和解协议具有中止强制执行的法律效力。那么，执行法院继续查封、冻结、扣押被执行人的财产在理论上与执行和解的法律效力存在着冲突。第二种观点也有失偏颇，它是建立在执行和解是全面和解和完全和解这一假设之上的，忽略了执行和解的多样性。在执行实务中，真正全面完全和解的只在部分案件中得以实现，对这类案件终结执行程序，停止和撤销强制执行措施是应当的。多数执行和解协议是延长履行义务的期限或变更履行义务主体、标的物及其数额或履行方式，这只可以使执行程序中止，但并不能使执行程序必然终结，因为不少和解协议最终不能履行，需要恢复执行，在这种情况下完全停止或撤销全部强制措施，将可能导致案件恢复执行后难以执行甚至最终无法执行，损害申请人权益，增加法院执行成本。还有一部分和解协议只是变更了原法律文书的部分内容，对未变更的部分还要强制执行。
笔者认为，为了有效地保障申请人的合法权益，应当采取较为灵活的方式来处理执行和解前的强制执行措施。首先，既然是当事人双方达成的和解协议，那么就应该尊重当事人的意思自治。如果当事人在和解协议中对强制执行措施的处理进行了约定，那么就依其约定。其次，如果当事人没有约定，遵循保护当事人合法权益的理念，根据实际情况而定，把执行和解前采取的强制执行措施和执行和解较好地结合起来。总的原则是依具体案情，只要不违背当事人的意愿，一般都应当停止或撤销强制措施。但执行法院应行使释明权，告知当事人执行法院将解除查封、扣押、冻结等强制措施，由双方当事人自愿对财产进行控制，行使权利，如办理抵押、质押等，使前一阶段的强制执行措施与达成和解协议的履行有效地衔接起来。但如果停止或撤销强制措施可能给今后恢复执行造成困难的，就不应撤销这些强制措施，并明确告知双方当事人，除非一方当事人提供了有效担保。这样，既可以保障申请人的合法权益，又不违背执行和解协议的内在要求。同时，可以减轻执行人员的工作负担，避免因继续采取强制措施所引起的财产失控等后果。
四、申请恢复执行的条件和期限
民诉法第230条第2款规定“申请执行人因受欺诈、胁迫与被执行人达成和解协议，或者当事人不履行和解协议的，人民法院可以根据当事人的申请，恢复对原生效法律文书的执行”。规定了三种恢复执行的情形，其中前两种情形是本次修改民诉法新增加内容。对此，笔者认为，民诉法并没有规定此二种情形中提出恢复申请的时间期限，因此可能出现执行和解履行完毕结案而与申请恢复执行原生效法律文书相冲突等的问题，故此，笔者认为，在没有制定司法解释的情况下，针对二种情形应当更严格的掌握恢复执行的条件，避免申请执行人借口受到欺诈或者胁迫而谋求不正当利益。
第三种申请恢复执行原生效法律文书的情形是一方当事人只能在和解协议履行期限届满后另一方当事人不履行或不完全履行执行和解协议时，才能申请人民法院恢复强制执行，即当事人申请恢复执行的条件是严格限定的。在履行期间内，一方当事人申请人民法院恢复强制执行的，执行法院将不予准许。这样，和解协议生效后，如果一方当事人为逃避债务而转移、隐匿财产，另一方当事人却无权申请恢复强制执行，这不利于保护另一方当事人的合法权益，显失公平，也会使恢复执行后的执行工作陷于被动。对此，建议借鉴合同法中的不安抗辩权制度，通过立法或司法解释细化申请人申请恢复执行的条件，以利于实践中的操作。如规定申请人确有证据证明被执行人有经营状况严重恶化；转移财产、抽逃资金以逃避债务；丧失商业信誉以及有丧失或可能丧失履行债务能力的其他情形之一的，即可以申请人民法院恢复执行。这样才能更加有效地保护申请人的合法权益，防止被执行人借和解协议之机蒙骗申请人、逃避法律责任，同时对促进被执行人履行债务也具有积极的意义。
在民诉法修改前的司法实践中也存在一个申请恢复执行的期限问题。这主要表现为两个方面：一是当事人在双方达成执行和解协议后，在对方没有履行义务的情况下，怠于行使其申请恢复执行原法律文书的权利，以致造成超过申请执行期限；二是有些当事人错误地理解了申请执行期限。程序法明确规定，执行和解后执行期限的计算方法是以和解协议所定履行期限的最后一日起连续计算。一些当事人错误地认为恢复执行原生效法律文书的执行期限与诉讼时效一致，其计算方式为最后一次实际给付的日期，因而错过了申请执行的期限。
　　对于上述两种情况，法院的执行机构在执行中应严格处于中立地位，对于因当事人自身的原因造成的超过申请执行期限的，不能单独强调要保护权利人一方的权利，而是应严格依照相关的程序法处理。我国民事诉讼法规定，法院认为应当终结执行的其他情形出现时，终结案件执行。所以，对于上述两种没有法定申请执行期限中断事由的情形，法院应按照相应的法律规定终结执行。
　　执行和解是双方当事人的权利，甚至在某种情况下，也是当事人自行缓解矛盾的方式。在实践中，为了保护双方当事人的利益，在他们自行达成和解协议时，执行人员应该告知他们执行和解的法律后果，即如果一方当事人不按照执行和解确定的方式履行义务，另一方当事人必须在法定的申请执行期限内提出申请，要求恢复对原审法律文书的执行。同时，告知当事人，依照法律的规定，这种恢复原审法律文书的执行，必须依当事人的申请才能启动，法院不会、也不能依职权强行恢复。如果双方当事人达成执行和解协议后，被执行人不履行执行和解协议，且执行申请人没有在法定申请恢复执行原生效法律文书的申请执行期限内申请执行，那么，权利人的实体权利还是可以保护的。在这种情况下，最高人民法院在对有关个案的答复中已经开始明确和解协议的可诉性，即权利人可以持执行和解协议，在不超过诉讼时效的期限内，另行通过诉讼程序解决。

河北省景县人民检察院 王永刚